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还房贷用固定利率还是LPR浮动利率?

2020-06-30 10:21:20 来源: 山头月落故人当归

今天早上一睁眼,收到银行一条短信,说自动将我的贷款基准利率转换为五年期贷款市场报价利率(LPR)。

直接没有给我选择的权利,就是说如果你不想选择LPR,就需要联系客户经理,如果不联系,就默认你选择LPR。

话说自从去年出来这个政策以后,我就一直在考虑这个问题,然后不断地刷各个财经号以及研究LPR是什么东西,大约90%以上的专家们都推荐LPR浮动利率,理由是对标发达国家未来经济走势,LPR的趋势一定是下降的。

我决定选择固定利率,最大的理由是风险固定,并且在可承受范围内。

但是基于我自身的情况,在做了一些研究后,

现在说一下什么是LPR,再基于我的基本情况分析一下我为什么这么选择:

01 关于LPR

已经贷款的存量贷款可以选择为LPR,也可以选择转换为固定利率,并且有且仅有一次转换机会。

之前我们买房的时候,有一个基准的贷款利率,这个利率是由中央银行决定的,商业银行只要遵照执行就可以了。2019年8月中央银行发布了30号公告,以后的贷款都按照市场报价利率(LPR),

那么LPR是怎么确定的呢?

由18家银行进行市场报价,去掉一个最高值,去掉一个最低值,剩下的取平均值,就是基准利率,中央银行不再统一规定。

房贷的定价周期大部分都是一年一次

18家银行其实每个月都会报一次LPR,但,当然你也可以约定两年或者三年,不过大部分银行都默认一年,以他发给我的短信为例,我如果选择LPR,我的重新定价日就是每年的1月1日,因为报价是每个月20日前,那么我参照的就是每年12月20日的那个报价,其他日子再浮动,也跟我没啥关系。

这18家银行分别是:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。

有国有的,有民营的,有中国的,有外国的。

短信里面还有一个关键词,加点值。

加点值是怎么计算的呢?有一个公式:

4.9*X=LPR+Y

之前的贷款基准利率

4.9是。

你的贷款折扣或者上浮倍数

X是,如果是打85折,就是0.85,如果是上浮15%,就是1.15,以此类推。

转换时的LPR报价值

LPR是,我贷款的银行取得是2019年12月的LPR,就是4.8。

加点值

Y就是。

因为我的贷款时85折,这样很容易算出加点值Y=4.9*0.85-4.8=-0.635。

那么我如果选择LPR方式,我以后的利率就是当年LPR-0.635。

不知道有没有银行选择当月的LPR,因为目前LPR已经到4.65了,这个值选取的越低,越吃亏。如果银行按照当前的LPR计算,那么我的加点值就是Y=4.9*0.85-4.65=-0.485。这样以后的利率就是当年LPR-0.485了。肯定要比LPR-0.635高。

如果2019年12月报价还是原来规定的基准利率的话,以后的利率就会变成当年LPR-0.735。

所以,大部分银行以2019年12月20日的LPR作为基准,实际上已经高了0.1个百分点了,银行聪不聪明?

如果以2019年12月20日的LPR作为基准值,不同折扣的加点值如下:

02 我的选择

现在说一下我为什么要选择固定利率。

目前其实已经属于低值范围内了。

首先,我贷款期限是30年,长期来看,我觉得我们的LPR在20年内不会太低,而

咱们看一下近20年的房贷利率表,整体向下,局部浮动。

这样看不明显,咱们给它转个圈。

如果不是疫情影响,我感觉这个曲线应该向上了。

并且,长期看跌LPR的主要原因是对标欧美日本等发达国家,因为经济已经趋于稳定,长期低利率以刺激生产消费,我查了一下,美国的LPR走势。

美国是发达资本主义国家

过去十年长期维持在3.3左右,去年有攀升,今年世界大乱的关系估计是下降的。但是,。

只有发展中国家和不发达国家的LPR维持在较高的水平

专家们说,。

我国处于并将长期处于社会主义初级阶段,到本世纪中叶,争取达到中等发达国家水平。

从小学政治的我们知道:

也就是说,无论经济目前看起来如何繁荣,我们目前仍然是发展中国家,如果本世纪中叶我们要进入发达国家行列,势必仍要大力发展经济,而到达本本世纪中叶整整还有30年,正好是我们的还贷期。如果说LPR那时候能对标美国,在此之前,不太看跌。

长期看跌,要看这个长期有多长

所以。

第二:从我和银行经理的对话判断

大部分人肯定是选择LPR的

银行自动把我的利率转换为LPR了,说明了什么?说明。如果想选择固定利率,需要线下补充合同,手机APP上不能操作。

当然,从短期来看,LPR肯定是下行的,今年的情况如此特殊。

从2019年12月4.8%到今年5月4.65%,似乎也预示着LPR即将一路下行。

但是,我们看两个时间点。

这次LPR的转换要在2020年8月31日之前完成

(1)。也就是说即便因为疫情的关系一直调整贷款利率下浮,8月份生产也逐渐恢复。而4月和5月的LPR没有变化,没有进一步下调,保持在4.65%。上面说过,。8月份基本上完成调整。

这个房贷的LPR每年只重新计算一次

(2),大概率选在1月1日。也就是以每年的12月20日报价为准,这个LPR才是你明年的基准数,。12月20日,只要还原到4.8,其实可以算微调。

当然,会有人说这个也不是一家银行决定的,是有18家银行共同报价,并且由市场说了算。

因为加点值是固定的,这个数是每年。

那么看一下市场,当这些存量贷款90%选择浮动利率的时候,长期来看,你猜会发生什么?我国的存量房贷28万亿,之前LPR到4.8,相当于我们的贷款利率加点值增加了0.1%,于是一年的利息增加了280亿,注意,

上面两点都是我瞎猜,因为关于预测,谁也说不准,将来到底是升是降。

下面才是我选择固定利率的重要原因。

4.8*0.85=4.08。

因为我的贷款利率是85折,如果选择固定利率的话,以后每个月的利率是这其实是一个相当不错的利率了,如果他们肯按照4.65给我算的话,就是3.95,不过这也就是想想了。

如果今年12月的LPR是4.8,根据LPR我明年的贷款利率就是4.8-0.635=4.165>4.08

只要12月的LPR高于4.715,我就是赚的,如果低于4.715,按照本月的4.65,我多付0.095的利息,在可接受范围内,也不高于当下的还款额。

厌恶风险人群

我是属于。

未来预测看不准的情况下,宁愿锁定可控的风险

,最大的风险就是LPR下降,而在此刻的情况下,如果目前的值是可以接受的,就锁定它。

在还款额一定的情况下,占比必然是减少的。

长期来看,即便是LPR下降,按照目前的货币增发的速度,以及这20年来,工资水平的发展趋势。

不然你想想如果你在2005年借了10万块钱,在2020年的时候还,是不是一样的感觉?

未来如果LPR上涨到5或者6,选择LPR的佳我支出的会比目前固定利率多很多。

未来如果LPR下降到3,那我想办法提前还款,然后再重新贷款好了。

以上是基于我自身情况的考量。

03 建议

如果大家的贷款周期剩下很短,比如5年以内,其实选择浮动利率比较合适。

如果是长期,剩余年限比较多,目前的贷款利率比较低的情况下建议选择固定利率锁定风险。

如果是预测高手,长期看跌LPR,目前的贷款利率又比较高的话,就勇敢的选择LPR吧。

这个还是要完全看个人的情况而定,我将自己的情况写出来供参考,毕竟谁也不是预测大师,也不能知道未来会怎样。

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