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房贷选择固定还是LPR浮动利率好?

2020-06-30 10:19:23 来源:光荣顺世

2020年3月1日开始,房贷利率换“锚”,其计算方式发生巨变。

这与去年12月28日央行发布第30号公告有关。根据公告,从2020年3月1日到8月30日,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

存量浮动利率贷款的划定范围,具体包括:

1、在2020年1月1日前已经发放,或者已签订合同未发放;

2、利率按基准利率上下浮确定(比如“基准利率上浮10%”或基准利率打7折);

3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整。)但需要注意,其中不包括公积金个人住房贷款。此外,利率水平不变的固定利率贷款等也不用转换。

简单来说,以前的房贷利率是根据基准利率来设定的,从今往后,这个“锚”要全部换成LPR利率,无论是新增房贷还是存量房贷,都要看LPR的脸色。

因而,不少购房者疑惑:究竟是选择固定利率,还是选择以LPR为基础的浮动利率?

而对于房贷利率“换锚”问题,著名经济学者马光远在其公众号“光远看经济”也发表了自己的观点,他认为:

第一,不管你选择固定利率,还是LPR为基础的浮动利率,不管未来LPR如何变化,你的房贷利息不一定比现在少多少。一方面银行不会吃亏,这一点你一定要清醒。另一方面,房贷利率除了要参考LPR,还得看房地产金融政策。总之,你想占便宜真的很难。

第二,如果你选择LPR浮动利率,则你未来的房贷利率取决于未来5年期LPR的变化。

我承认,从中长期看,中国的LPR目前仍然有很大的下降空间,这是趋势,也是和其他国家比较而言。从目前来看,中国的贷款结构中,超过5%利率的贷款占40%,未来这个比例很可能提升到60%以上的水平,也就是说,从金融周期、经济周期和房地产周期看,绝大多数的贷款利率趋势向下是大概率。这意味着,个人如果选择浮动利率的方式,房贷利息会比现在少。但是,我强调的是“但是”。

第三,选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀,LPR必然上升,带动房贷利率上升。

中国未来有没有通胀的风险?1月份CPI是5.4%,还能说完全是因为猪?还能说去掉猪是“通缩”,再加上这种疫情造成的产出缺口,我继续提示通胀风险。中国,已经10多年没有严重通胀了,我是蛮警惕的。

第四,LPR趋势向下,不代表房贷利率同步向下。这是两个问题。我看到,现在很多解读把这两个问题混为一谈。

因为众所周知,中国的房地产金融政策受到宏观调控政策和房地产政策的总体影响。在“房住不炒”的大背景下,即使LPR下降,房贷利率未必同时跟着动,也就是说,5年期的LPR未必同步下降。5年期的LPR未必每次都调整,而且调整的幅度可能会人为控制,以避免刺激房地产。

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