商业不动产REITs空间巨大

4月30日，不动产投资信托基金(REITs)千呼万唤始出来。此次试点以基础设施领域的资产作为切入点，但市场普遍对于试点范围未来扩大至住宅及商业地产充满信心。

商业不动产REITs空间巨大

虽然首批聚焦试点的是新基建等领域，但有专家认为，作为相对安全、稳定的中等收益金融产品，更看好空间巨大的商业不动产REITs。

按照金融学的基本法则，一项资产(金融资产或是实物资产)的价值取决于它所能带来的未来现金流的净现值，即未来收益的净现值。REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，令其既具有金融属性，又具有不动产属性。

通过REITs发展，可以把基础设施投资形成的资产和房地产资产的存量部分，还有未来大量的增量部分作为底层资产，纳入到市场化的资源配置体系里面来。通过对它们进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现价格发现(pricediscovery)。

如果有一个比较活跃的二级交易市场，资本市场的价格发现功能就会被挖掘出来，市场会对基础设施资产或是房地产进行相对准确的定价，这样给中国的房地产市场、中国的基础设施提供一个很重要的定价的“锚”。

提供定价基准之后，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而引导资源的有效配置。

中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远在接受媒体采访时表示：REITs的发行需要依托政策配套，但更重要的是要有优质底层资产，对于商业地产而言优质资产是非常重要的底层资产，其收益稳定、未来发展空间很大;尤其在一线城市或经济比较发达的城市，物业需求量、物业本身的品质、良好的管理人，能够对资产带来比较稳定的未来收益预期。

高和资本联合创始人、知名商业不动产投资人周以升在接受媒体采访时认为，及早实现商业不动产证券化将会使商业物业融资效率大大提高，从而吸引各类资本，特别是权益型资本的进入，进而推动中国商业不动产的蓬勃发展。

周以升认为商业不动产有以下几个特点：

首先，商业不动产是中国城市竞争力的核心所在，而中国核心城市的竞争力塑造中国经济的竞争力。一个高效的、适应中国本土特点的创新金融系统将会大大促进中国城市的竞争力。

其次，商业不动产是连接贸易物流、消费升级、第三产业转型的重要纽带。投资、出口和消费是拉动经济增长的三驾马车，而商业不动产无疑是扩大和促进居民消费、支持产业发展的重要阵地，因此其重要性不言而喻。

最后，商业不动产本质上是以经营为抓手的服务业，属于第三产业，稳定就业量大，是保就业、稳就业的一块压舱石。

或可减弱居民对住宅配置的依赖

周以升早在今年年初就撰文呼吁，商业不动产与住宅具有完全不同的属性，是一项地地道道的实业。其建议将商业不动产的发展与针对住宅的调控政策区隔开来，并从以下方面阐述了二者的不同：

中信证券资产证券化业务条线执行总经理俞强在接受媒体采访时表示：“对于公募REITs和房价、房地产调控到底是什么关系，我们必须要理清楚。”

首先，从底层资产来说，商业物业、基础设施、租赁住房与居民住宅毫无关系;

其次，公募REITs专业的管理人一定是低买高卖的，能够做到平抑市场波动;

第三，房地产体量非常大，早期的公募REITs体量相对有限，不会对房地产市场，特别是住宅市场构成实质的扰动。

据链家的研究数据显示，中国商业不动产存量已经高达约50万亿元，相当于住宅存量的20%左右，使中国成为全球仅次于美国的商业不动产市场。

商业不动产租金上涨带来财富效应，其释放取决于证券化。特别是，以公募REITs和CMBS为代表的证券化市场。按照美国超过30%的证券化水平，中国商业不动产可以生成15万亿元以上的可投资证券。将会缓解居民资产配置的需求，减弱对住宅配置的依赖。

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