千亿如此“多娇” 引无数房企竞折腰

自2010年首家千亿房企诞生后，无论是头部房企还是中小房企，均不约而同地喊出了千亿口号。截至2019年12月31日，共有37家房企销售额突破了1000亿元。

不过，相较于2018年的13位新成员，2019年新增千亿房企的数量已明显减少。在业内人士看来，面对着愈发残酷的市场行情，房企想要实现规模突围，倒是需要颇费一番苦心。

新增千亿房企数量减少

蓝鲸房产梳理发现，2019年，包括中国奥园(HK.03883)、滨江地产(SZ.002244)、建业地产(HK.00832)、中国铁建、佳兆业(HK.01638)、美的置业(HK.03990)等在内的6家房企，均于近期宣称自己完成了千亿销售额。

同时，按照中指院的数据显示，龙光地产(HK.03380)、新力地产(HK.02103)也双双破千亿。2019年1-12月，龙光地产销售额1155.6亿元，同比增长19.38%;新力地产销售额1132.3亿元，同比增长23.75%。据此判断，2019年新晋千亿的房企数量达到8家。而在2018年，共有13家房企成功突破千亿销售额。

财经评论员严跃进向蓝鲸房产指出，2019年的整体宏观环境不是特别好，很多企业在经营上也存在压力。新晋千亿房企数量下滑，正是受市场行情影响的结果。

据诸葛找房数据显示，截止到2019年11月，全国商品房销售面积为14.89亿平米，同比下降0.2%，与2018年相比下降1.1个百分点;商品房销售额为13.90万亿元，同比增长7.3%，与2018年相比增速下降4.9个百分点。

值得关注的是，与去年相比，2019年新晋的千亿房企也出现了部分新的特点。

一般而言，为实现千亿，绝大多数房企均选择全国化、广布局的打法，如奥园、美的置业。而滨江集团、河南建业却依赖区域深耕完成了千亿征途。据悉，自2002年以来，建业便坚持走省域化之路。目前，建业地产已实现了河南省122个县及县级以上城市全覆盖。而全国化拓展不力的滨江集团，也将发展精力重新放回了浙江省。

不过，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，随着市场竞争的加剧，依赖深耕某一区域来实现千亿，未来难度会越来越大。

此外，明源地产研究院执行主编艾振强称，受行业总规模、齐普夫定律、自我竞争，以及赛道的限制，未来千亿房企的数量不会超过50家。他表示，各种赛道已经占满，后来者想要突破很难。

房企增速分化

市场行情不好的另一个表现是，2019年房企增速亦不及往期。

据克而瑞数据显示，2019年度，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月31日，绝大部分规模房企均已达成年度目标，但整体超额完成率不及2016年和2017年。

同时，房企内部增速也出现了分化。中指研究院将百强房企大致分为了4个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿，对应数量分别为7家，29家、29家，30家，他们的增长率分别是：12.7%、27.5%、30.8%、16.3%。显然，相较于头部房企，中型房企在规模上展现出了更强的冲刺姿态，而中小房企，受制于土地、资金等限制，在房地产市场中的话语权越来越小。

2019年百亿房企各阵营的销售额均值及增长率均值情况

同时，梳理新晋千亿房企的发展历程不难看出，政策性影响不可小觑。

2019年2月，粤港澳大湾区规划正式出台。随着政策的刺激，房企纷纷抢滩粤港澳，以龙湖(HK.00960)、世茂(HK.00813)等为代表的房企，均将该区域作为拓展的重点。目前，TOP30房企几乎在大湾区都有所布局。在此背景下，粤港澳市场热度明显提升，如2019年全年，深圳共成交了37882套新房住宅，同比增加近三成。

同时，粤系四小龙实现了集体崛起。2018年，13家新晋千亿房企中，闽系房企占据3席，粤系则仅有雅居乐(HK.03383)1家。而在2019年的8位新成员里，出身粤系的便占据了4个。

另一方面，行业集中度不断提升，中小房企生存环境继续恶化。据亿翰智库数据显示，2019年，TOP100行业集中度达73%，TOP50集中度为60%，TOP20房企集中度为41%，TOP10集中度为28 %。行业集中度呈持续提升的态势。

在业内人士看来，随着行业集中度的快速提升，千亿门票正变得稀缺。中小房企能否抓住窗口期，在规模之战中出奇制胜?依旧是2020年的重要命题。

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