合作拿地已经成了房企冲击千亿的利器

近日，弘阳地产(HK：01996，下简称“弘阳”)与新力控股集团(HK：02103，下简称“新力”)签署股权转让协议，以总代价5.85亿元置出徐州新城弘阳房地产30%股权。据蓝鲸房产不完全统计，这是2017年提出千亿目标以来，弘阳第一次出售项目股权。

对此，有业内人士指出，这是企业为了缓解资金压力所做的举动。值得注意的是，近年来，为冲击规模，弘阳不惜成本积极衲储，虽然其希望借合作拿地来分摊风险与财务压力，但效果并不明显。而伴随着地产行业进入“大鱼吃大鱼”的时代，这些高价地对弘阳来说无疑是一颗隐形炸弹。

弘阳地产出售项目股权

12月20日，弘阳与新力订立股权转让协议，以5.86亿元置出徐州新城弘阳房地产开发有限公司(下称“新城弘阳”)30%股权。交易完成后，新城弘阳将不再是弘阳地产的全资子公司。

据蓝鲸房产不完全统计，此次与新力的交易，是2017年弘阳提出千亿目标以来，第一次出售项目股权。对于项目出售的原因，弘产在公告中解释，是为促进弘阳与新力集团的合作，共同开发项目，有利于各自发挥品牌效应。

事实上，在不到5个月前，弘阳刚刚从新城控股手中收购该项目的剩余股权。今年3月27日，新城控股首入徐州新城区，经过435轮竞拍，以总价18.26亿元，溢价率113.82%拿下新元大道西侧地块。此后新城引入弘阳地产合作开发，双方分别持股60%及40%，案名定为“新城弘阳·大都会”，由新城控股操盘。

但在7月初遭遇“黑天鹅”事件后，为缓解资金压力，新城控股不得不忍痛割爱，选择出售该宗地块。7月26日，弘阳以11.6亿元对价，收购新城控股所持新城弘阳60%股权，至此，弘阳地产成为新城弘阳的唯一持有人。

根据公开资料，该项目地理位置十分优越，其位于徐州市新城区新元大道，属于徐州重点发展的南部区域，周边不仅有地铁2号线和规划中的地铁5号线，还拥有青年路小学等学校，教育资源丰富，由于靠近美的广场，生活配套设施也较为齐全。虽然如此，但高额拿地溢价却也限制了该地块的盈利空间。据安居客统计数据显示，2019年12月，徐州新城区新房均价约13250元/m²，即便与该项目最低楼面价8510.59元/㎡相比，留给弘阳的操作空间也并不充裕。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，一般而言，开发商选择出让部分项目股权进行合作开发，通常为两个原因，一是为了更好地凝聚外部资源比如资金、地方关系、品牌、设计与项目管理能力等来做好产品和项目开发 ，二是为了在开发阶段减少资源投入和现金流压力。而对于类似企弘阳这种高杠杆推动高周转的房企来说，则更倾向于后一种。

为冲规模高溢价拿地

这只是弘阳财务压力的冰山一角。

2017年，弘阳地产提出“2020战略”，表示要在2018年实现500亿销售额，2020年完成千亿目标。在此目标下，弘阳地产加快了拿地步伐，半年报显示，截至2019年上半年，弘阳地产新增36个土地项目数量，超过去年31幅地块的全年水平。

过去多年，房企大规模拿地通常伴随着负债水平的提升，为了缓解资金压力，弘阳地产推行了合作开发的模式，如在上述36幅地块中，弘阳地产近九成均采取了联合开发的模式。然而其效果却值得商榷。弘阳地产年报显示，2017年—2019年上半年，弘阳地产的负债总额由328.68亿元增长至714.06亿元，其资产负债率也由79.54%增至82.7%。与此同时，弘阳地产经营活动产生的现金流量净额也连续告负，2017年和2018年分别为-34.98亿元和-26.28亿元。

另外一个佐证是，自2018年上市以来，弘阳地产频频高息发债。据蓝鲸房产不完全统计，截至目前，弘阳地产共计发行了8笔美元债，累计募资金额达17.8亿美元，平均票面利率为11.48%。这透露出企业对资金的渴求。

房企通过合作拿地的方式，在短时间内冲刺千亿并非无迹可寻。以旭辉为例，从2015年开始，原本依靠自身的旭辉控股抛弃了以前的“内生性增长”，通过合作拿地等方式，在短短3年间销售规模由2015年的302.09亿元增长至2017年的1040亿元，迅速实现了千亿规模的跨越。

但值得注意的是，在旭辉逐渐实现千亿目标的2015年-2017年间，其资产负债率分别为77.34%、80.47%以及77.42%，而其经营活动产生的现金流量净额则分别为42.54亿元、39.16亿元以及55.96亿元，财务表现较为稳健。

对此，旭辉方面对蓝鲸房产表示，能够实现有质量的发展的原因是，旭辉在拿地时能够做到理性参拍，谨慎出价，不拿地王。同时严控负债率，不放财务杠杆。

而蓝鲸房产注意到，自2019年以来，弘阳地产不惜成本，多次高溢价拿地。例如，4月10日，弘阳地产以4.42亿拿下江门市江海礼乐45亩土地，溢价率高达83%;7月18日，弘阳地产以4.45亿元，购得滁州一宗地块，溢价率达到33%;8月12日，弘阳地产挥金2.74亿元，以22%的溢价率购得了乌镇地块。而据克而瑞地产研究中心统计，2019年前11个月，全国300城土地成交溢价率为13.5%，同比下降了2.3个百分点。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦分析，在当前市场环境下，企业高溢价拿地风险较大，存在对企业周转及去化带来压力的可能。由此来看，对于弘阳来说，接下来最主要的工作是如何消化这些高价地。

经历了四十余年的发展，千亿房企的战略基本趋同化，加之行业天花板若隐若现，竞争激烈已是可预见的事实，在这样的情况下，对企业而言，均好与规模哪个更能让企业基业长青呢?这该是类似企业都需要考虑的问题。

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