高利率已被市场消化？美国五月房价环比涨0.7%创历史新高

根据Black Knight住宅价格指数，美国五月份的住宅价格创下历史新高，经季节性因素调整后比四月份上涨0.7%。

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自一月份以来，房价一直在上涨，五月份的价格比去年同期稍高0.1%。

去年抵押贷款利率的急剧上升给过热的房地产市场泼了一盆冷水，但这种情况并未持续太久。即使利率仍然较高，房价现在又开始上涨，且每个月的增速都在加快。Black Knight的企业研究副总裁Andy Walden称：“从住宅价格的角度来看，房地产市场已经重燃战火。”

Walden补充表示：“虽然过去一年的增长率下降到0.1%，五月份的月增长率达到了强劲的0.7%，这意味着年化增长率为8.9%，这预示着年房价增长率在短时间内可能会保持在或接近0%，然后在未来几个月内快速上升。”

去年夏天，30年期固定利率抵押贷款的平均利率在短短六个月内上涨了一倍多，此后房价开始下跌。直到今年1月，购房者需求恢复，但供应非常紧张。购房者可能只是习惯了更高的利率。

Compass Real Estate的CEO Robert Reffkin称：“今年早些时候，我曾说过，我认为6%的抵押贷款利率已被接受为新常态。我认为现在我们所处的环境是，7%的抵押贷款利率已成为新常态，人们正在接受它。”

到五月份，全美50个最大的房地产市场中有一半以上，主要在中西部和东北部，已经回到了之前的价格峰值或者创下了新高。

西部和许多被认为是“繁荣城市”的房价仍然较弱，这些城市在新冠疫情早期吸引了大量的远程工作人员寻找新家。

但现在，价格正在开始稳定。加利福尼亚州圣何塞的房屋去年失去了10%的价值，该城市库存开始再次下降，那里的价格现在正在重新升温。五月份上涨了1.4%，在所有市场中，经季节性调整后的月度涨幅位居第二。圣迭戈、洛杉矶、旧金山和西雅图在五月份也都看到了价格增长。唯一的例外是德克萨斯州的奥斯汀。

Walden称：“那里的库存继续保持在新冠疫情前的水平之上，对价格产生了下行压力，已较峰值下跌13.8%，是所有市场中差距最大的。在排名前50位的市场中，目前仅有8个市场的价格比2022年的峰值低5%以上。”

供应量正在再次下降。新的上市量比一年前下降了约25%，因为拥有低于4%抵押贷款利率的房主不愿意出售他们的房子。现在的总库存大约是新冠疫情爆发前的一半，这导致了一场大规模的房地产繁荣。

二手房的销售仍然比一年前疲软得多，但这与成本上升关系较小，更多的是与供应减少有关。美国房地产经纪人协会称，五月份的二手房中位价格为$396,100。一家房地产经纪公司Redfin上周报告，近一年来首次出现平均房屋售价略高于挂牌价的情况。

很明显，竞标战又回来了，即使这对可负担性造成了冲击。根据Black Knight的数据，截至6月22日，30年期利率为6.67%，需要每月支付2,258美元的本金和利息，才能负担得起中位价格的房子的月供，前提是首付20%，贷款期限30年。这是有记录以来最高的付款金额，略高于去年10月份的2,234美元。

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