提前还贷少借新债 激活楼市的关键点在哪？

最近，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，加入了提前还房贷大军。

另一方面，许多城市却希望居民能把杠杆加回去。近4天，已有南京、苏州、无锡、济南4个强二线城市进一步降低二套房的首付比例，二套房首付最低仅剩三成或四成，相当于过去购买首套房的门槛。

但一系列数据显示，不少购房人通过提前还贷、少借新债等方式主动降杠杆。据易居研究院统计，今年二季度，全国居民购房杠杆率降至21.2%，创十年来新低。根据央行7月末发布的数据，今年二季度个人住房贷款余额38.86万亿元，同比仅增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点，增幅创13年来新低。

如何扭转购房者对风险管理的预期，成了当下激活楼市的关键点。

提前还贷 少借新债

“去年提前还了一笔120万元的房贷，近期又还了一笔15万的。”张丘是上海一家外企的主管，在一线城市打拼多年，他名下有两套房，也有一笔丰厚的存款，从去年开始，他决定逐步实施提前还贷。

张丘告诉第一财经，最近又还了15万后，剩余房贷只有100万元不到，他和妻子的公积金就能完全覆盖每月还款额，这意味着每个月不用再从工资中抽出钱来打到还款账号，既省了些事，心理上也更轻松了。

除了省心，还有理智的计算。张丘的第二套房买于2019年，也没有使用公积金贷款，房贷利率超过了5%，而目前他的存款也没有更好的投资渠道能让年化利率高于房贷利率。

根据2022年7月贝壳研究院的监测数据，103个重点城市主流首套房贷利率已经降到4.35%，二套利率为5.07%，因此张丘认为他手中所持有的房贷利率偏高了。

32岁的王乐乐也是提前还贷的一员，她在广州从事传媒行业，近期提前还掉一笔50万元的房贷，并缩短了还款年限。对于提前还贷的原因，王乐乐对记者表示，手中的存款不够再买二套房的首付，但是其他理财渠道又跑不赢房贷利率，选择缩短贷款年限后，她感觉到内心轻松，说不定以后还能提前退休、享受生活。

在“90后”用户占比超过70%的应用“小红书”上，提前还贷是个热门话题，许多人分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。在一篇标题为“提前还房贷，片刻别犹豫”的分享文章中，作者表示银行现在1-3年期的年化收益率仅在3%左右，大额存款利率不到5%，没有什么投资方式能确保恒定年后收益率5%能持续30年。

今年刚满30岁的上海白领王凌对第一财经表示，他去年还想打新一套一千万左右的房子，首付三成，但现在已经改主意了，想找自己的父母再借点钱，把首付加到六成左右。“我的风险偏好突然就改变了，既是受到身边朋友的影响——看到一些人遭遇了裁员、降薪，同时也是受到网络上讯息的影响。”王凌说他的母亲对此很不解，问他：“你们年轻人以前不是最喜欢加杠杆吗?”王凌则解释说，大环境变了，现在少背负点贷款才会安心。

“现在网上很多人说，这两年最划算的‘投资’，就是提前把房贷还了。”王凌说道。

本月初，交通银行突然发布个人按揭类贷款提前还款补偿金收费调整的公告，宣布从2022年11月1日起收取提前还款的补偿金，收取比例为提前还款本金的1%，但因为受到舆论压力，隔天交通银行就紧急撤回了这条公告。

中国建设银行金融市场部张涛、路思远近日撰文指出，伴随经济运行的周期性起伏，各类经济主体的预期自会随之变化，去年以来，“预期减弱”已经与“需收紧缩”和“供给冲击”叠加在一起对经济运行产生持续影响，如果之后居民预期减弱进一步固化为趋势性变化，那么居民势必会通过提前还债、不借新债等主动减债的方式来维护自身福利最大化，由此就必然会带来一系列连锁反应。

扭转预期 至关重要

购房者在千方百计降杠杆的时刻，许多城市却希望居民能把杠杆加上去。

继上半年多城官宣降低首套房首付至两成后，近期，一波二套房降首付潮来袭，南京、苏州、无锡、济南等多个强二线城市宣布调降二套房首付比例。

先是8月12日，南京宣布下调商业性个人住房贷款首付比例，有房贷未结清的购房者，再购买二套房时首付由原来的八成降至六成;名下房贷结清的，首付则由原来的五成降至三成。紧随其后，苏州、无锡也宣布了类似的新规，购房者只要将贷款结清，二套房首付最低可至三成。

济南则宣布，8月15日起二套房公积金贷款首付款比例降至四成。

曾经，部分一线城市及强二线城市的二套房八成首付门槛，让购房者直呼“高攀不起”。比如南京，2016年楼市和土地市场都火热时，南京宣布“认房又认贷”、二套房首付最高八成，今年4月南京主城开始放松楼市调控，二套房首付比例现在也从八成变五成、五成变三成，却很难再拉动居民加杠杆。

根据易居研究院近日发布的《2022年二季度全国居民购房杠杆研究报告》，在各地的降首付潮中，全国居民购房杠杆率却持续下降，今年二季度降至21.2%，创近十年新低。这也意味着居民买房时采用低首付、加杠杆策略的意愿非常低。

易居研究院在报告中表示，“全国居民购房杠杆率”这一指标的算法为：将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重，与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。

全国居民购房杠杆率在2016年第四季度曾达到历史最高位，为44.6%，如今相比最高点已经跌去一半。易居研究院分析，二季度全国居民购房杠杆率下跌原因是个人住房贷款余额新增额下降过快，且降幅超过全国一、二手房成交总额。三季度全国住宅成交量有可能温和复苏，下半年个人住房贷款余额新增额大概率也会小幅复苏，但下半年全国居民购房杠杆率还将继续下行，跌幅放缓。

根据央行7月末发布的数据，今年二季度个人住房贷款余额38.86万亿元，同比仅增长6.2%，增幅创13年来新低。

为何个人住房贷款余额大幅下降?原因是多方面的。去年下半年起，房企不断爆雷、房地产市场行情冷淡，导致个人住房贷款余额新增额收缩。另一方面，易居研究院发现，根据近期居民存贷款数据的变化，居民已经开始通过提前还债、不借新债等主动减债的方式来调整资产负债表，而在居民杠杆中占比最大的一块就是住房贷款。

张涛、路思远认为，克服房地产市场的深度调整以及连带出的系统性风险，很大程度上取决于我们的劳动生产率能否得到持续有效提升。不论是出于改善经济效率不应有损失的诉求，还是出于对冲资源禀赋变化对经济冲击的需要，当务之急是必须尽快、尽早扭转还在弱化的居民预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，7月份中长期贷款数据已经出来，受到了普遍的关注，7月新增居民中长期贷款为1486亿元，环比下降64%，同比下降63%，房地产领域已经出现了提前还贷的现象，这是需要警惕的，各地房贷投放政策或将进一步放松。

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