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转租招租商铺增多 部分租金下跌约20%

2020-08-06 14:41:08 来源:证券日报网

品牌退租、门店歇业、搬离撤场……疫情让本就面临下行压力的零售物业市场更是雪上加霜。

“夏季嘛,是水吧招商的旺季,往年这时候商场里肯定是没有多余的商铺出租了。”北京市某商场负责招商的业务员王晓丽(化名)告诉《证券日报》记者,“今年确实有疫情因素影响,所以现在我负责招商的两个商场里,还有几个位置正在出租。”

《证券日报》记者通过探访发现,部分零售商铺都处于空置招租状态,有商业区商铺在周末仍客流量寥寥,或在经营时间内大门紧闭。一组数据或许能说明行业的大幅下挫。

仲量联行数据显示,第二季度中国大陆17个主要一二线城市优质零售物业市场新增供应仅21.8平方米,仅不足去年同期两成,其中包括北京、上海在内8个城市由于百货或购物中心关店出现总存量下降的情况。与2019年末的预测相比,北京市场受疫情影响较大,延期开业率大概在80%左右。

转租招租商铺增多

部分租金下跌约20%

有的店铺东西已经搬空,有的店铺贴上了“旺铺出租”,还有的大门上了锁,《证券日报》记者走访了北京市丰台区的某条街道,发现疫情前尚在经营的20余家底商中,已经有3家在对外出租,其余的商铺则几乎没有客流量。

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丰台区某街道正出租的底商 摄/于琦

“上半年零售物业市场不活跃,商户经营也比较有压力,尤其是像北京、上海这样的大城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,“从前两年开始,整体商业地产就面临下行压力,尤其是宏观经济上,今年再加上疫情这个黑天鹅事件带来的压力,对商业地产行业有所冲击,空置率肯定是上升的,会影响到商铺的售卖和出租。”

CBRE世邦魏理仕发布的《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》再次印证了北京零售物业市场的下行。报告显示,受疫情影响,北京零售物业项目空置率普遍升高,整体环比上升1.3%至8.6%。餐饮和快时尚品牌关店较多,预计未来娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现。在空置上升的压力下,购物中心首层平均租金同样本比环比下降1.6%,报每天每平方米36.9元,未来仍有进一步下降可能。

《证券日报》记者发现,除了商铺的空置率上升外,有部分商铺租金下跌约20%。以中关村步行街某个商铺为例,另一名地产经纪人李娟(化名)告诉记者,12m²的商铺月租金为2万元,而去年同期的价格约为2.5万元/月。

“正是因为考虑到了疫情因素的影响,所以在租金上已经进行了下调。”李娟解释称,“如果签约一年的话,这期间租金是不会上涨的,如果想要长期签约,则依照市场行情满一年后有8%左右的价格浮动。”

谈及是否会给到商户一定的免租期,李娟表示,这需要再跟房东详谈。“一般来说免租期都不会特别长,最多也就是7-10天,如果你想要租的话还是尽早确定下来,不然肯定是谁能先给到定金,就租给谁了。”

除了中关村之外,《证券日报》记者通过查询相关APP发现,像万达广场、华联购物中心、北京城乡购物中心等多家商场均有部分商铺在对外出租。

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部分购物中心出租的商铺

“市场下行叠加疫情冲击,导致需求下降,空置率进一步提升,租金持续下探。”房产评论人、楼市新说出品人陈雷对《证券日报》记者表示,“如果经济形势得不到扭转,空置率提升、租金下降会进一步循环,直到租金与市场相契合,市场会达到一个新的稳定状态。”

租金继续下调或止住

恢复性增长需政策扶持

零售物业市场受消费端影响,北京作为一线城市,疫情影响下的数据表现可谓短期承压。

仲量联行数据显示,零售物业市场17个主要城市净吸纳量总计值为负,净退租面积(即退租面积减新增面积)录得171.4万平方米。其中北京净吸纳量为-27.1万平方米,负增量位列全国第二。

“上半年零售物业市场行业已经做了很多的调整,利空的东西大家也都看得到,已经有了足够的预期和心理准备,所以租金继续下探的可能性不大,预计会保持持平。”严跃进分析称。

中原地产首席分析师张大伟认为,零售物业市场的租金在过去已经有泡沫,再加上经济发展进入新常态,叠加疫情影响等因素,导致整体的压力非常大。

“这不是个人努力就能解决的问题,一方面需要疫情影响减少,一方面还需要政策扶持,包括财税政策。”张大伟称,“目前看,只要疫情不反复,经济平稳,租金就会逐渐平稳。”

但在陈雷看来,暂时不会有刺激性的经济政策出台。“从目前中央政策趋势来看,不会出台强烈的刺激经济政策,而是会逐步的稳定经济趋势,进而使市场回暖、回弹。”陈雷对《证券日报》记者称,“所以下半年,市场会好转,但过程可能会有一些缓慢。目前来看,空置率和租金已经度过了下探的高风险期。逐步稳定,年底有可能会迎来恢复性增长,但是幅度不会很大。而租金要考虑到市场的成本承受力,预计不会很快上涨。”

“就现在重点城市看,实际上部分门面现在遇到了一些新的机会,包括商业零售逐渐复苏、夜间经济开始活跃等。”严跃进认为下半年行业还是有恢复的可能性,“我们仍要对行业抱有信心,但是预计要真正恢复,估计要到今年9月份以后了。这个时候或也涉及到租赁合同重新调整以及租金的调整等。”严跃进如是说。

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