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账面资金仅剩55亿元 泰禾集团暴雷负债1581亿

2020-07-08 09:50:30 来源:每日资本论

投资者都疯了吗?

7月6日,泰禾集团再度涨停,股价达到7元/股,总市值174亿元。这是其连续收获的第三个涨停板。自7月2日起,泰禾地产就连续涨停。

但很不幸,7月6日,泰禾集团未能及时兑付“17泰禾MTN001”,奇迹没有出现,泰禾首次出现债券违约。这笔债券是泰禾集团在2017年6月30日至2017年7月3日期间发行的,当时发行了2017年度第一期中期票据,发行票据价格100元,总额15亿元,发行利率7.5%,期限为3年。

此前已有征兆。7月3日,东方金诚公告称,鉴于“17泰禾MTN001”偿付存在重大不确定性,将泰禾集团主体信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面;同时将相关债项也由AA-下调为BB。同日,联合资信也将泰禾集团主体和相关债项的信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面。

“地王收割机”熄火:泰禾集团暴雷 负债1581亿 深交所曾19追问

更早的6月8日,《中国基金报》报道显示,龙头地产公司泰禾集团资金链疑似断裂,500多个家庭买了泰禾北京院子二期,结果出事了,项目已于去年年底停工,在业主持续维权、多方投诉后,勉强有限复工,工程方不断传出消息,“再不给建设资金,就停工走人!”

紧接着6月28日,因未履行533.42万元法院执行款项,泰禾集团被列为失信执行人,同时泰禾集团董事长黄其森被限制高消费。

公开资料显示,目前泰禾集团国内存续债券7只,存续规模89.16亿元,其中5只余额合计为59.16亿元的债券将于一年内到期,短期集中兑付压力较大。此外,泰禾集团还存续总规模15.04亿美元的6只境外债券,其中4只余额合计为8.79亿美元债券也将在一年内到期。而且泰禾集团境外债券融资堪称高利贷。2019年新发行的3只债券票面利率均高于11%,其中有一只2022年7月到期的美元优先票据融资成本竟高达15%。

截至6月12日泰禾集团已经逾期241.98亿借款及罚息,由于债务纠纷黄其森已经连续两次被限制高消费。

这也意味着,在一年内,泰禾集团将有约110亿元的短期债券到期。按现在的逻辑,如果没有较大变化,泰禾集团或将出现连续暴雷的糟糕局面。

“地王收割机”熄火:泰禾集团暴雷 负债1581亿 深交所曾19追问

情况确实不容乐观。泰禾集团2020年一季度财报显示,其账面资金只有55.53亿元,但流动负债就高达1581.7亿元,仅短期借款就达65亿元,资金紧张程度可见一斑。

如果将时间轴拉长,从财报的表面来看,泰禾集团在2019年之前其净利润都保持在十几亿到二十几亿元的规模,但到2019年陡然下跌至4.66亿元,同比暴跌81%。流动负债也猛增了近200亿元,达到近5年来的峰值1461.66亿元。

那么,泰禾集团到底遭遇了什么?

这又是一个深受激进扩张影响的企业。公开资料显示,泰禾集团成立于于1996年,2010年借壳福建三农登陆资本市场,主要从事住宅地产和商业地产的开发,以“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅地产产品,以“泰禾广场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产产品,在全国具有一定的品牌影响力。

应该说,泰禾集团的拿地方向还是十分正确——泰禾集团的项目“集中不去三四线城市,坚守一二线城市”。“每日资本论”通过其财报发现,其业务主要集中在北京、福建和华东地区,占比分别是48.32%、38.3%和11.02%。

“地王收割机”熄火:泰禾集团暴雷 负债1581亿 深交所曾19追问

但泰禾集团主打的“院子系”产品本身周转速度慢,需要更多资金沉淀;作为有着“地王收割机”称号的闽系地产商代表之一,泰禾集团走出福建向全国的扩张过程中,疯狂拿地又是大量的资金需求。这也为现在泰禾集团资金链承压埋下了一个伏笔。

外界认为泰禾集团的分水岭发生在2017年。当年12月1日,泰禾集团位于天津的首个项目——天津金尊府发生火灾,致11人死亡5人受伤。这个收购不足半年的项目,让泰禾集团一下子消耗了10亿元规模的资金,资金链陡然紧张起来。

这也导致原本将2018年的销售目标定位2000亿元的泰禾集团,到年底只完成了1303亿元。其堪比万科的高管团队也大量流失人员。

还有一个问题也引起了多方关注。2019年5月8日,泰禾集团收到深交所问询函。在该份文件中,深交所就泰禾集团2018年经营情况提出19个质疑问题,并要求公司在5月15日前进行回复。

深交所问询的第11个问题是,“你公司(泰禾集团)年报中前5名供应商资料显示,供应商一的采购额为117.79亿元,占年度采购总额比例为55.66%。请你公司对该交易的情况进行详细说明,包括但不限于供应商名称、采购项目明细、采购价格水平,并将采购价格与同期市场价格进行对比,说明定价是否公允”。

事实上,近几年来,泰禾集团对第一大供应商的依赖情况逐年加重,2013年时该比例仅为7.55%,至2018年时已暴增至55.66%,这并不符合常理。经过几十年经济发展后,如今国内大部分行业均为买方市场,只有卖不出去的货物或地产项目,很少有买不到的原材料。

此外,“每日资本论”查阅泰禾集团可比上市公司阳光城、金地集团、荣盛发展等公司第一大供应商情况,发现采购比例均在10%以内。这意味着,对单一供应商的依赖在房地产行业并不普遍。为什么只有泰禾集团会患上“供应商依赖症”呢?

据悉,出现这种情况,一般因为开发商与供应商建立了比较密切的合作关系,同时采购成本比较透明。若是不具备此类特征,往往会被认为有利益输送之嫌。

放下问题不说,解决泰禾集团资金困局的方法无非就是两个:一是外部融资,二是变卖一些资产回笼资金。事实上,泰禾集团也是这么做的。比如,2019年,泰禾先后将广州增城两个项目的部分股权出售给世茂房地产和五矿信托。本次出让完成后,泰禾在两个项目的持股比例降至1%。今年6月22日,泰禾集团将增城荔涛房地产有限公司和增城荔丰房地产有限公司两家项目公司各19%的股权出售给五矿信托,股权交易对价为8.53亿元,承接股东借款2.45亿元,交易总对价为10.99亿元。

但相比高达千亿级的负债来说,卖项目的资金远远不能解渴。

引进战投迫在眉睫。从去年的华侨城、世茂,今年的中国金茂、厦门建发、厦门国贸,再到最新的万科、中国建筑和保利地产,传言中的泰禾集团战投名单不断拉长,但究竟谁来接盘尚无一点头绪。按照其地产项目集中度去猜测,未来的接盘侠很可能来自福建或出自北京。

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