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房贷利率转LPR需要注意哪些细节?

2020-08-03 10:01:40 来源:不如乐之

2019年12月28日,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,转换时间自2020年3月1日起,于2020年8月31日前完成。

4月20日,央行发布最新LPR。一年期LPR迎最大降幅,下调了20BP,并首次降至4%以下,为3.85%;五年期以上LPR为4.65%,较上月下调10BP。

LPR呈现了下降的趋势,那么,房贷利率要不要转LPR,怎么转LPR,请看以下分析:

一、存量浮动利率是什么

先看人民银行给出的定义:存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

通俗地讲,存量浮动利率是一种基于贷款基准利率定价的利率。这个利率是浮动的,只是浮动的特别慢。最近一次浮动是2015年10月24日,5年以上贷款基准利率从5.15%下调至4.9%。距今已经近5年时间了。

二、LPR是什么

LPR是贷款市场报价利率(Loan Prime Rate)。贷款市场报价利率(LPR)由18家报价行于每月20日(遇节假日顺延),向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时30分公布,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

目前,LPR包括1年期和5年期以上两个品种。1年期LPR从2013年11月5日开始发布。5年期LPR则是从2019年8月20日开始发布,至今有9期数据。

三、LPR定价的浮动利率是否优于存量浮动利率

按央行政策,各商业银行鼓励存量浮动利率贷款转换为以LPR定价的浮动利率或固定利率。但是贷款基准利率打折(乘法)改成加点(加法),LPR定价的浮动利率并不一定优于原来的存量浮动利率。 这取决于贷款基准利率是否与LPR同步下调,以及下调幅度。

举个例子,假设甲现在的存量浮动利率为5.39%(上浮10%),转为LPR浮动之后的定价方式是LPR+0.59% 。转换时的LPR是4.8%,那么根据贷款基准利率的下调幅度,两种方式对比如下:

一文掌握房贷利率转LPR所有细节

两种利率方式对比

从上表对比可知,如果贷款基准利率下调基点和LPR相同,那么LPR浮动利率是劣于转换之前的存量浮动利率的;但贷款基准利率不变,或者下调幅度远小于LPR,选择LPR浮动利率更优。

你可以选择不转,继续使用原来的贷款基准利率打折。不过,有些银行自动帮客户转,比如招商银行4月上旬统一帮客户转成LPR基准利率,不想转的要主动联系招商银行。

经济发展,长远来看,利率是下行的。贷款基准利率的调整肯定滞后于LPR,因此存量浮动利率转换为LPR基准还是有利的。

四、转换方式

房贷利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,加点数值等于原合同最近的执行利率水平减去4.8%,加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

之后,一年确定一次利率。自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

举例如下,若原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日为每年5月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至4月30日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2020年5月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年4月发布的5年期以上LPR+0.59%,即4.65%+0.59%=5.24%。此后每年5月1日,根据4月20的LPR重新定价。

现在不少银行已经推出了手机银行一键转换的服务,可在手机银行,点基准利率转换,选择浮动利率还是固定利率,然后一键转换。

五、选择浮动利率还是固定利率

5年期LPR发布之后,呈现了缓慢下降的趋势,于2019年11月20日、2020年2月20日和2020年4月20日,进行了三次下调,累计下调了20BP,从4.85%下调至4.65%。

一文掌握房贷利率转LPR所有细节

LPR利率

从短期看,受疫情影响,经济增速放缓,为了刺激经济,政府一般是会下调利率,因此今年LPR大概率是下行的。据证券公司预计,今年还有15至30个BP的下降空间。

从长期看,随着中国经济的发展,积累的资本愈加充足,资本的价格,即利率是下降的。欧美日,这些发达国家经过多年的发展,目前的利率是0,甚至为负利率。

不过,中国距离0利率还要几十年吧。中国的银行的贷款利率反映的是贷款给国企或者大型企业的利率,中小企业和个体户等使用民间贷款,利率约是银行贷款利率的2至4倍。如果有全面反映市场的利率,那这个利率距离0利率还很遥远。

综上,LPR大趋势是向下的,选择浮动利率优于固定利率。

此外,以下情况不需要转换:房贷在2020年12月31日前到期/已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换;房贷签的是固定利率贷款;公积金个人贷款。

六、重新定价日的选择

金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

银行给出的重定价日一般为2个,一个是1月1日,另一个是贷款发放日期。年末虽然资金更紧张,但是LPR是根据经济大环境来的,从LPR的历史记录来看,选哪一个日期,差别不大。想要尽快享受LPR政策的,就选未来距离现在最近的日期。

基准利率打折,还是LPR加点,都只是个形式,关键要看形式背后,居民利息负担到底是加重还是减轻。

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