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阳光城融资与拿地展现出截然不同的两面

2020-03-04 11:32:33 来源:蓝鲸财经

2月份,阳光城(SZ:000671)融资与拿地展现出截然不同的两面。

一面是阳光城积极的扩储动作戛然而止,在1月份接连拿下8个项目后,2月份几乎颗粒无收;另一面则是阳光城在融资领域收获颇丰,不仅成功发行了一笔美元债,同时80亿元公司债也在月内顺利完成了审核工作。

在此背后,或是阳光城对于现金流的谨慎态度以及依然存在的扩储需求。

80亿元公司债获通过

进入2020年,阳光城悄然加快了融资节奏。

2月27日,阳光城80亿元小公募债状态变更为通过。据资料显示,该笔公司债首期发行规模不超过20亿元(含20亿元),期限不超过7年,这意味着阳光城随时可以启动首期债券的发行工作,并在不久后获得不超于20亿元的现金流,更加游刃有余的面对危与机共存的2020年。

值得注意的是,本次阳光城再度踩准了节奏,仅用不到一个月便完成了从受理到反馈意见,再到最终获得通过的审核周期,相较以往足足减短了超过半数的时间,例如,在2018年3月受理的50亿元小公募债,阳光城足足等了72天才获得通过的消息,而另一笔在融资渠道尚未收紧的2016年5月获得受理的债券,走完相关审批事项也用了近两个月的工夫。

而这仅是二月里阳光城在融资领域的收获之一,在此之前,阳光城刚刚完成了一笔3亿美元海外债的发行,并在票面利率以及偿还期均有明显突破,其中8.25%的票面利率较2019年11月发行的2.5亿元美元债下降了175个基点。

事实上,阳光城并非是近期在国内融资市场唯一大有收获的房企,在近半个月内,碧桂园85.38亿元、龙湖子公司180亿元的小公募债亦先后审核通过,而与阳光城规模相近的金地集团拟发行的110亿元公司债,也在2月25日将项目状态更新为“已反馈”。

同时,在今年年初的海外债发行窗口期,诸多房企也把握住了机会,获得了大量融资。据贝壳研究院发布数据,1-2月份,居首的恒大集团累计海外债融资金额高达60亿元,而阳光城也有不俗成绩, 7.1亿元的美元债累积发行金额在榜单中排名第七。

在业内人士眼中,近来房企频繁的融资,无疑是抵御疫情影响的重要举措之一,在销售回款遇阻的背景下,债券融资将是保证现金流安全不可或缺的一部分。

事实上,若非疫情影响,2020年或是阳光城近年来资金上最为宽松的一年。

可以看到,旨在由融资驱动向经营驱动转变的阳光城,在过往几年发债规模并不突出。在2017年大规模扩储将有息负债抬至1134.88亿元的历史高点后,2018年、2019年阳光城基本保持着“借新还旧”的节奏,使得有息债务规模基本维持在1100亿元上下。

而通过长短债的置换,阳光城在2020年的偿债压力也大幅下降。据业绩快报披露,截至2019年末,公司短期有息债券为320.33亿元,较2018年末的482.11亿元下降33.56%,而净负债率也由2017年末的252.27%下降至2019年末的138.3%。

有观点认为,对于当前疫情影响下的房企而言,短期偿债压力下降提升了一定安全边际,此外,积极的融资动作也将进一步提升公司扩大规模的预期。

扩储动作戛然而止

在过去的2018年、2019年,阳光城已经连续两年未达到拿地预设金额。

根据广发证券统计,在2019年全年阳光城新增项目67个,新增建面1245万方,对应货值约1583亿元。在新增货值不及销售金额的同时,无论是478亿元的权益地价,还是646亿元的总地价,均明显小于800亿元。而在2018年,同样给出800亿元拿地额度的阳光城,全年拿地的累计权益对价则仅为306亿元。

在此背景下,今年一月份,阳光城展现出强烈的扩储意愿。通过收并购、招拍挂接连落子南昌、福州、南平、杭州、台州、长沙等多座城市,新增8个项目,对应土储183.23万平方米,并以257.5亿元的新增货值在CRIC榜单占据榜首。

然而,进入2月份,刚刚起势的扩储动作却因为新冠疫情而戛然而止,据CRIC数据,在2月份,阳光城货值仅增加10.1亿元,排名也从榜首滑落至第8位。

“过了观望期,土地还是要大举投资的,原来计划今年新增土地储备货值的目标没有变。”对于拿地节奏,阳光城高级副总裁吴建斌曾对媒体明确表明了态度, “二三月估计一块地也不买。”

事实上,阳光城的谨慎并无道理,有观点认为,在疫情影响下,购房者对于住宅的关注要素已经发生改变,与此对应的城市量级、项目产品的需求也将会发生变化;此外,房企会进一步重视项目的去化能力,确保项目回款的万无一失。

在此背景下,越来越多房企开始将布局的目光锁定在一二线城市。中原地产市场分析师卢文曦便对蓝鲸房产表示,一二线城市有着更高的安全边际以及更稳定的需求,疫情过后,城市管理精细化程度、管理水平以及资源均会左右潜在购房者的买房意愿,强化其在一二线城市买房的决心。同时,从长远的角度来看,一二线城市本身就是产品能力的一个重要标杆,布局的缺失无疑会进一步发展产生不利影响。

梳理发现,虽然近两年阳光城在一二线城市土地储备面积占比依然保持在76%左右的较高位置,但三线城市对于销售的贡献却始终难以被忽视。

在2018年,大福建区域中的南安、龙岩、晋江以及内地区域、长三角区域的上饶、赣州、梁平、乌鲁木齐、张家港、慈溪等三线城市均为阳光城业绩进击作出极大助力;而在跨过2000亿元门槛的2019年,阳光城全年新增三线城市面积口径占比更上行至51%,通过快速的周转也为销售额突破立下汗马功劳。

这意味着,“观望”的阳光城也将面临着需要是否转向的选择。与此同时,在规模与回款之外, 2019年末进行过区域合并的阳光城也展现出对利润更强的诉求。在此背景下,阳光城近年来“净利润率不能低于10%,现金流回正时间不超过12个月”的拿地标准或迎来更为严格的执行力度。

在财经评论员严跃进看来,在疫情之后,二线城市满足上述条件的可能性会更大一些。比如,布局近期长三角区域内的苏州、无锡等有政策放松的城市,都有助于企业加快回收现金流、保证利润,此外,别的一些省会城市也存在很大机会。

对于买地,阳光城曾表示“要看清市场发生什么样的变化” 。而在经过观望之后,谋定而后动的阳光城会将备好“钱粮”投向何处,蓝鲸房产将持续跟踪观察。

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