资本市场善待上市房企，万科重回市值头把交椅

2019年，融资不断趋紧、整体增速放缓成为房地产行业的主线，现金流吃紧、断臂求生等成为行业频现的关键词。

然而，就在这个“有点冷”的年份中，上市房企在资本市场上却看到了不一样的风光。在2019年中，积郁已久的头部企业市值得以扬眉，优质腰部房企受到资本善待;同时，6家中小房企也在2019年集体上市，开启新的发展阶段。

可以看到，正如冬季里的一缕和煦暖阳，二级市场让上市房企们感受到了资本些许友善。

资本市场善待上市房企

在2019年，A股房地产指数整体上涨22.75%，同期，受到本地房企拖累的恒生地产分类指数亦实现了8.2%的涨幅。就此前的2018年，上述两个指数分别下跌28.79%、7.35%。

在业内人士看来，行业预期的变化成为地产股股价回暖的主要原因。中国企业资本联盟副理事长柏文喜便对蓝鲸房产表示，“大基建、大消费和房地产”作为逆周期调节的三大抓手，是稳预期和稳投资的重要依托，市场认为地产行业会有较强的转暖预期，而股市作为经济的晴雨表也将这一预期提前反映出来。

在板块整体上扬的背景下，头部企业依然最为受宠的群体，据统计，内地销售额TOP50对应的上市公司全年累计加权涨幅约32.79%，并实现近九成个股上涨的普涨格局。而处于山巅处的TOP10房企则普遍实现了更出色的表现，全年加权涨幅达到37%。其中，近年来综合实力快速增厚的融创中国(HK:1918)、新城发展(HK:01030)分别上涨了87.74%、84.29%，成为TOP10房企涨幅的领跑者。

对于板块内部存在的分化现象，柏文喜认为，此轮调整以来，内地地产行业处于剧烈的结构变动期，无论是市场区域结构还是市场格局都在快速变化，市场整体上向龙头企业集中和向都市圈、城市群转移趋势，从而导致市场快速向这些头部企业集中，强者恒强的效应明显。

与此同时，资本市场也给予腰部“潜力者”诸多期待。其中，新晋千亿房企的中国奥园(HK:03883)成为资本市场上的佼佼者，全年股价累计上涨168.54%。复盘中国奥园的2019年走势，连续两年的超额完成业绩目标为其股价上行提供扎实的基本面，而2月份粤港澳大湾区发展规划纲要的落地，则成为拥有大量广东区域土储的奥园，站上资本市场风口的催化剂。

一名私募人士对蓝鲸房产表示，利润及利润预期是资金做决策的基础逻辑，销售增速超预期以及土储货值边际的变化，将显著提升奥园未来利润增速的确定性，这使得其在资本市场受到热捧并不意外。

6家中小房企赴港上市

2019年依然是房企IPO的大年。

继正荣地产(HK:06158)、美的置业(HK:03990)等6家房企齐齐选择2018年赴港上市后，2019年，上市房企阵营再添6员新丁。

从质地上看，上述资本新人依旧可圈可点。中梁控股(HK:02772)正式敲钟，补齐了行业销售额TOP20企业全部上市的最后一块拼图;而“准千亿房企”新力控股集团(HK：02103)顺利登陆港交所，也意味着TOP50房企中地产开发业务尚未上市的仅余祥生、金辉两家。

此外，规模稍小的德信中国(HK：02019)、银城国际控股(HK：01902)、中国天保集团(HK：01427)、景业名邦集团(HK：02231)等4家也各自有着不错的资本“故事”可讲。

然而与“山上”争艳的风光大相径庭，攀山者则是在风雨中艰难登峰。

在全年板块整体大涨的背景下，“新生”们在资本市场中依然如履薄冰。在发行阶段，为保证公开发行的顺利推动，选择压缩发行数量、保守发行成为普遍现象，并直接影响到最终的募资规模。可以看到，即便是Top20房企的中梁控股，其募集资金也仅为27.73亿港元，而全年6家房企总计84.58亿港元的实际募资总额，相较于2018年的98.51亿亦下降了14.14%。

同时在上市后，这种现象依然没有明显好转，截至2019年年末，鲜有问津的中国天保集团以及冲高回落的银城国际控股收盘价依然位于发行价下方。

事实上，中小房企“新生”们的上市遇冷并不是市场孤例。在多数业内人士看来，2019年并不是一个理想的上市窗口期。而这一点也从德勤出具的报告得以佐证，在报告中，在2019年港交所47.2%的IPO最终以发售价区间的下限发行，而在2018年该比例仅为29.8%。

在中小房企义无反顾上市的背后，或是生存、发展诉求下，对资金需求的极大渴望。在业内人士看来，在融资环境趋紧的大背景下，中小企业上市的意愿更加迫切。上市成功除可以利用股权融到一笔资金的最直接裨益外，更能对房企未来债券等再融资活动将会有所帮助，譬如，打通发行美元债或者港币债融资的渠道等。

不过，正如美的置业等曾经的“新兵”，在2019年股价彻底跳出驻足许久的发行区间一样。随着时间进入2020年，上述房企在完成“新人”变“旧人”的转变后，也有了更多证明自己的机会。

“相对A股市场，香港市场资金更为慢热，特别是对于地产这种强周期性行业。”上述私募人士认为，对于经历2018年回撤的地产板块而言，多数新股在盈利能力及估值边际上并不具备明显优势，但从另一层面看，多数新股也都会有一个“先苦后甜”的阶段，随着前期短线打新资金的出清，优质标的仍会逐渐脱颖而出。

TOP50上市房企市值增长近9000亿元

虽然有着上市遇冷的插曲，但并不影响2019年成为上市房企的收获之年。

伴随着整体重心上移，新鲜血液加速涌入，2019年地产板块整体市值出现了大幅增长。统计显示，截至2019年末，TOP50上市房企总计市值达到3.64万亿元人民币，较2018年同期增长8663.8亿元。

在2019年，华润置地(HK:01109)、碧桂园(HK：02007)两家房企携手将总市值站在2000亿元上方;融创中国从2018年的不足千亿市值，进至1856.39亿元逼近2000亿;而世茂(世茂房地产、世茂股份)、新城(新城控股、新城股份)两家房企A+H总市值也已正式跨入了千亿门槛。

可以看到，多数头部企业在2019年的资本市场上均各自实现了里程碑式的跨越。而作为行业标杆，万科(HK：02202)在这一年中将总市值拉高至3599.23亿元，不仅击败了曾让董事会主席郁亮“服气”的新对手海天味业(SH：603288)，更大幅反超了老对手新鸿基地产(HK:00016)，再度夺下A股、港股两大市场“第一”房企的宝座。

截至2019年末，新鸿基地产、海天味业总市值分别为3096.76亿元、2903.17亿元，相较万科企业分别有着16%、23%的差距。

柏文喜表示，万科作为同时在A股和港交所挂牌的内房股龙头企业，其企业规模数一数二、企业治理水平历来被市场所公认，而且维持了较高的增长率，所以取代新鸿基，成为港股市值最高的房企，在目前看来也是水到渠成的事情。

回顾过往，自2015年首次力压新鸿基地产以来，双方的市值拉锯战已经历了4年。随着2019年市值大涨976亿元，赢下一阵的万科将领先优势扩张至503亿元人民币，而这是否意味着万科与新鸿基地产“头把交椅”之争就此迎来终局?

“万科能否一直维持其目前高于新鸿基的市值状况其实很难断言。” 在柏文喜看来，万科属于高周转、开发型企业，收入结构与新鸿基的投资性物业租金收入占比较大的情况有着明显的不同。也就是说，万科的业绩稳定性和转型成功与否，与市场状况关系较大，且极易受到行业调控的影响。而新鸿基收入结构中租金收入占比较大，抗周期能力和稳健运营、可持续经营能力要远远高于开发型企业且尚处于业务转型之中的万科。

“两者也都在不断调整、发展和优化，发展的速度快慢以及转型效果如何尚难定论。”柏文喜如是表示。

可以看到，在2019年无论是稳步发展的头部房企、活力满满的腰部房企均有所收获。面对充满未知的2020年，可以肯定的是，依然会有优质企业在资本市场脱颖而出，而不断超越自身，完善各项指标的优质标的，似乎是继续获得资本善待的必须选项。

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