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9家物管企业成功上市 物业行业集中度提升

2020-01-09 09:15:22 来源:蓝鲸财经

物业管理行业似乎成了市场的新宠。

在刚刚过去的2019年,先后有9家物管公司成功登陆资本市场,创历年之最。此外,行业变得“激荡”,也通过物业公司频繁的收并购展现出来。雅生活(HK.03319)收购中民物业,中航善达整合招商物业……一幕幕收并购大戏接连上演。

越来越多的玩家入场,大鱼吃小鱼现象增多。频频“出风头”的背后,物业行业正折射出新的发展趋势。

9家物管企业成功上市

据蓝鲸房产不完全统计,2019年共有9家物管企业成功上市,其中在A股上市的有1家,H股上市的有8家。此外,还有6家已提交招股书的企业。而在2018年,仅有6家物业企业上市。

在58安居客研究院分析师张波看来,物业公司上市背后,离不开房企的支持。他表示,随着存量时代的临近,物业公司正成为头部房企重点抢占的发展新高地。

蓝鲸房产注意到,今年上市的9家企业中,8家都有着房企背景。同时,在关于募集资金的用途上,新上市物企不约而同地选择了战略扩张。如奥园健康(HK.03662)将募集资金的62%用于扩大规模;鑫苑服务(HK.01895)将所得款项净额约60%,将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。

此外,张波还表示,在房地产融资受限的大背景下,物业公司上市可以带来更多的现金流,更容易获得金融机构的青睐,这或许是房企拆分物业上市的另一个考量。

不过,相较于2018年,2019年新上市的物业公司在资本市场上出现了分化,缺乏规模化优势的公司明显不受市场认可。以保利物业(HK.06049)和时代邻里(HK.09928)为例。12月19日,两家物业公司同时在港交所上市。保利物业当日大涨29.2%,时代邻里则出现破发,当日跌幅5.24%。

张波称,这其中固然有市场环境的影响,但与物业个体也息息相关。在他看来,缺少母公司规模助力,缺乏新模式的传统物业公司,很难得到市场青睐。

收并购迭起,物业行业集中度提升

2019年,物业行业出现的另一个变化是:收并购现象明显增多,行业集中度有提升的趋势。这其中,房企系的物业公司尤为活跃。

9月,雅生活(HK.03319)以20.6亿元交易对价,收购中民物业及新中民物业60%的股权,创行业最大单笔收购案。据悉,截至2019年6月30日,雅生活的在管面积为2.11亿平方米。交易完成后,雅生活集团整体在管面积突破5亿平方米,一跃成为行业最大的物业管理企业之一。

在业内人士看来,物业公司规模扩张有两种途径,一种是依赖地产母公司的项目支持;一种是依靠收并购扩张。无论是在资金获取还是资源整合上,房企系物业公司优势都十分明显。

而反观彩生活(HK.01778)、绿城服务(HK.02869)等主要依赖第三方拓展物管面积的企业,行业地位则面临着冲击。2019年上半年,绿城服务实现营业收入36.65亿元,同比增长25.13%,位居上市物业公司第一位;同期,碧桂园服务(HK.06098)实现营业收入35.18亿元,同比增速74.41%。照此趋势,在不久的将来,碧桂园服务或将超越绿城服务。

此外,随着收并购的增加,百强物业的集中度进一步提升。据嘉和家业监测的数据来看,2019年百强物企的管理规模的集中度超35%。不过,同期的百强房企规模的集中度已经高达73%。显然,物业企业目前仍处于跑马圈地的冲规模阶段。

嘉和家业物业服务研究院预测,2020年仍然是收并购大年,并且收并购的目的性会更强,会更具战略性。

抢占物业蓝海,非住宅物业占比提升

目前来看,虽然住宅物业领域仍有扩张空间,但物管企业若将业务聚焦与此,似乎并不明智。

蓝鲸房产注意到,越来越多的物管公司,开始将资源向非住宅领域倾斜。2019年12月份,万科物业与戴德梁行牵手成立新公司,拓展在商业物业与设施管理领域。卓越物业,则专注于做非住宅的商办物业。

据明源地产研究院数据显示,2019年上半年,20家典型物业服务企业,其拓展项目的67.27%来自于非住宅物业种类,而住宅物业仅占了32.73%。如绿城服务非住宅物业管理面积从2015年的16.8%上升至2019年上半年的21.5%;雅生活服务则由原来0.99%增长至39.6%。

对此,一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,住宅物业的平均收费是行业里面最低的,只扩大该类型物管的规模,利润率偏低。反之,介入非住宅物业,或发力增值服务等领域,有助于企业利润率的提升。

非住宅物业管理行业巨大的发展潜力,也给了物业企业充足的发展动力。据华创证券的一份报告指出,估算2030 年全国非住宅物业管理面积将达113 亿平,对应基础服务收入规模1.1万亿元,分别较18年增长81%、129%。

如今,房地产发展进入瓶颈期,与之密切相关的物业企业,也将迎接一场规模角逐与品质的比拼。这场物管竞赛中,谁又能笑到最后?

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