龙湖整合做大环京区域，借人事换防再谋城市整合？

临近年终，龙湖集团(HK.00960，下简称“龙湖”)的架构调整与人员换防仍在持续。

近日，龙湖北京新成立环京事业部，由龙湖天津城市总杜晓峰出任总经理一职。其天津城市总的职位，则由龙湖太原总经理辛田接棒。在此前后，西安、大连、烟台等多城市亦出现人事变动。

有分析指出，龙湖此举或为谋划新的环京区域公司铺路，达到整合内部资源，从而助力规模的目的。在刚刚过去的11月，龙湖虽然提前完成2200亿的年度目标，但却被增速更猛的世茂房地产(HK.00813，下简称“世茂”)挤出前10。如何优化企业架构，维持或提升其行业地位，显然是龙湖不得不思考的问题。

整合做大环京区域

据悉，本次龙湖北京新成立的环京事业部将聚焦石家庄以北区域，拓展唐山、保定、廊坊等城市。在业务层面上，环京事业部将聚焦地产开发和智慧服务两项业务，并选取自生型需求的市场，基于本地客户提供改善型产品。

在业内人士看来，龙湖北京主动向区域下沉，或有不得已的苦衷。近两年来，受北京限价政策影响，擅长打造高溢价产品的龙湖似乎有些不太适应，北京城市的销售额亦大幅缩水。数据显示，2017年、2018年，龙湖在北京销售额分别为175亿、227亿，为集团贡献了11.15%、11.32%比重。而在2019年上半年，龙湖在北京仅实现销售额46.72亿元，集团中占比4.4%。

一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示：“龙湖此举意在克服北京业绩表现欠佳的问题，不过这其背后或许还有更大的深意，可能想以北京为中心，整合周边城市公司，进而做大北京公司。”

这并非龙湖第一次做出类似的举动。2018年年初，龙湖集团CEO邵明晓提出了“53215”的战略，即未来三年，龙湖要出现1-3个500亿量级、3-5个300亿量级、5-8个200亿元量级、8-15个100亿量级的城市公司，同时消除或合并连续3年销售在50亿以下的城市公司。此后，2018年7月，龙湖将苏州公司与上海公司合并为沪苏公司。

而此次，数据显示，2017年至2019年上半年，龙湖天津的销售额分别为：26.62亿元、24.48亿、18.05亿元，连续3年低于50亿让其地位变得扑朔迷离。此外，截至2019年上半年，龙湖北京在环京区域(石家庄、保定)的销售额为6.94亿元，集团占比0.66%;总土储面积为113万平，集团占比1.6%。

而在人事上，蓝鲸房产注意到，在环京事业部成立的前后，龙湖太原、大连、烟台、西安等城市的人事换防也在持续中。如龙湖西安总经理邓仕祥调至烟、威公司任总经理;李军利出任龙湖集团深港公司总经理;张童出任龙湖西安总经理。

“合并不仅可以解决各城市公司之间相互竞争的问题，同时也可以提高人均效能。”上述人士分析认为。58安居客首席分析师张波也对蓝鲸房产指出，近期不少房企都在做区域整合，借以实现人员优化和规模提升。因此，不排除龙湖天津未来被整合的可能。

值得一提的是，随着北京公司架构的调整，接下来，龙湖北京及周边其他城市将会迎来一波人事动荡。“这是预料中的事，更让人值得期待的是，整合完成之后，龙湖北京将会带来一场不同以往的打法。”上述人士表示。

强总部or强区域?

事实上，自去年以来，在新的市场情况下，碧桂园(HK.02007)、万科(SZ.000002)等多家房都开始了组织架构调整，不过与上述企业疾风骤雨式的改革相比，龙湖的改革进程略显缓慢，截至目前，龙湖已进入将近50个城市，但归属于总部直属的城市公司仍有20多家。

“改革的快与慢要视企业的发展策略而定，龙湖一直是一家不以规模为导向的公司，其与中海(HK.00688)、万科等企业类似，一直追求规模、效益、品质三者之间的平衡。”上述不愿具名的分析人士指出。

与大部分房企不同，龙湖仍坚持由集团直接领导城市公司。对此，龙湖集团董事长吴亚军曾经表示：“我们推行的平台和端，公司不要用夹层，系统可以直接赋能到前线，系统强大了，可能有人觉得权利减小，我们要消灭决策中的黑盒子。”

也就是说龙湖是典型的强总部架构。而近年来，为保持规模上的优势、激发区域自主性，世茂、阳光城(SZ.000671)等房企，均不约而同地采取了强区域的策略。12月17日，阳光城宣布推动13个区域的整合，逐步建立大区制管控模式。

而世茂集团对区域充分授权的策略，已经显示出效果。2019年以来，世茂全资子公司世茂海峡公司异军突起。前11月，世茂海峡销售额760亿元，为集团贡献了1/3的业绩。在世茂终结龙湖前10地位的角逐中，世茂海峡功不可没。

面对着这些企业的强势进攻，龙湖的“强总部”策略再度受到了质疑。在张波看来，强总部策略，适合运用在打法标准化、稳定型发展的房企。而强区域的好处在于，面对复杂多变的市场，区域公司的表现更为灵活，有助于企业快速的扩张。

虽然强总部、强区域各有优劣，但在企业迅速调整以应对市场新变化的时候，龙湖的“慢步调”是否会让其继续在规模上掉队?蓝鲸房产将持续关注。

标签： 龙湖 大环京 人事