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北京底价成交三宗地揽金55亿 中海+首创43亿拿下金盏宅地

2020-04-03 14:38:27 来源:和讯房产

质造丨北京底价成交三宗地揽金55亿:这不代表降温

在整整空挡一个多月后,北京楼市再次迎来土地供应高潮。据和讯房产统计,截止4月2日,北京已挂出15宗用地,总供应面积达76万平方米,其中,住宅用地13宗。

4月2日,北京以底价成交三宗地块,总成交额55.12亿元,分别是北京市朝阳区金盏乡小店村 3005-12地块(以下简称为“金盏地块”)、北京市朝阳区望京花家地西里三组团配套综合楼1006-605地块(以下简称为“花家地地块”)和北京市昌平区朱辛庄新区(二期)土地一级开发项目ZXZ-010 地块(以下简称为“朱辛庄新区地块”)。最受关注的金盏地块为住宅地块,由中海+首开联合体以46亿元拿下,其余两宗地块均属商用自持用地,分别由北京金隅和北京裕聪置业拿下。

对于底价成交现象,有人可能会发出疑问:北京土拍市场是不是降温了?实际上,无论是开年后的高溢价地块还是今日的零溢价地块,都不意味着市场升温或者降温,市场始终处于常态,市场成交情况不同主要与地块本身的属性有关。

中海+首创43亿拿下金盏宅地

 

金盏地块是一块比较优质的住宅用地,总建设用地规模为80892.994平方米,除了住宅属性,用地性质还包括基础教育用地、文化活动用地和社区综合服务设施用地,整体容积率1.5,建筑密度30%,绿地率30%。金盏地块与昨日无人报名被暂停拍卖的金盏乡小店村3005-02、3005-08地块相邻,属于整体规划的地块。

据合硕机构首席分析师郭毅介绍,金盏地块东临中央别墅区的天竺板块儿,西靠东坝,地处东五环到六环的中间地带,这个区域未来规划的是国际高端服务区,相当于是第四使馆区的商务办公社交服务区,该区域可能是继朝阳孙河之后的又一个整体开发的低密居住区。

质造丨北京底价成交三宗地揽金55亿:这不代表降温

标记绿色的地块是4月1日暂停出让的3005-02、08地块;标记红色的地块是4月2日出让的地块;

随着房企资金压力越来越大,此前抄底拿地的房企,资金也越来越紧张,不少企业拿地意愿降低,考虑到北京楼市从严调控加上目前已挂出的就有12宗土地待出让,房企选择机会多,也导致一些土地无人问津。

金盏地块被中海+首开联合体以46亿元低价成交,虽然地块优质,但真正参拍的开发商只有中海和首开,之所以出现这种现象有两个原因,一是受疫情影响开发商流动性紧张,该地块起拍价较高。张大伟认为,

此外,郭毅认为,金盏地块未来的市场价格在7-8万元/平方米,但比它位置好、配套条件更加成熟的东坝地块限价最高7.6万,所以金盏地块本身就面临去化难题。企业拿地都会做出自己的相应考虑,像昨日金盏宅地被暂停这种情况,可能还是相关部门在条件设置或出让节奏的把握上,面临着一定的问题,调整之后,地块应该能顺利出让。

对于金盏地块,张大伟综合内部地块属性等情况认为,该地块成交楼面价约4.85万/平方米,距离中央别墅区不远,考虑到住宅部分1.3的容积率、控高18米,未来将开发成低密度住宅。

实际上,金盏地块周边的二手房价格已经达到7-8万,金盏地块周边的九章别墅和晴翠园都是高端别墅类产品,九章别墅建设年代较近,是2013年推出的独栋产品,面积主要在500平米以上,参考均价8.8万/平方米,显然,金盏地块在建筑类别上相比周边略逊一筹,在价格方面的优势也不大。

金隅竞得朝阳自持商用地块

 

花家地地块由北京金隅以3.52亿元底价成交,该地块用地性质为B4商业金融用地,总建设用地面积为7289.19 平方米。根据出让要求,花家地项目建成后将由北京金隅回购11000 平方米办公用房,回购价格为 25778 元/平方米;同时,北京金隅可按照市场价格向竞得人优先回购 15 个地下停车位。

此外,本次出让宗地内除 250 平方米邮政所、2000 平方米地区菜市场以及 11000平方米回购办公用房外,剩余全部商业办公用房由竞得人100%自持,自持年限20年。持有期满后如需转让或出售,需经朝阳区政府批准后方可办理相关手续。

该地块位置

质造丨北京底价成交三宗地揽金55亿:这不代表降温

该地块位置

目前,北京金隅拿下该商业自持地块的原因还不得而知,不过,据和讯房产调查,北京金隅在北京土地市场上主要购买住宅用地,近十年没有在公开土地市场上获取纯商业用地,直到去年,一向比较低调的北京金隅去年斥资51.87亿元收购盘古大观“龙首”,曾引其业内广泛关注,截至目前,北京金隅已经拥有环贸中心、嘉华大厦、金隅大厦、腾达大厦等多处物业。对于这次金隅自持商用地块,郭毅认为,望京花家地地块要求回购,不管是办公用途还是对外出租,肯定是作为企业的资产保留下来,自持20年的地块对企业来说是相对比较重的资产,可能未来的回报预期还可以,但对于开发商来说,短时间内会面临资金压力和运营难度,所以低价成交是顺理成章的事情。

昌平朱辛庄新区地块低价成交

 

北京裕聪置业同样以低价5.6亿元拿下朱辛庄新区地块,该地块用地性质为F3 其他类多功能用地,商业40年,办公50年,总建设用地面积为12501.506 平方米。根据昌平区政府意见:竞得人须对该宗地建筑规模 100%自持,自持年限不低于 20 年,持有期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续。

该宗地位置

质造丨北京底价成交三宗地揽金55亿:这不代表降温

该宗地位置

天眼查数据显示,北京裕聪置业有限公司成立于2019年12月02日,注册地址是北京市昌平区沙河镇,经营范围包括房地产开发及销售自行开发的商品房等,值得一提的是,持股49%的股东是北京华龙天地通信设备有限公司,其背后是海淀乡政府。

总体上看,虽然三宗地块均以低价成交,但并不能说明北京市场热度由此降温。

郭毅提出,这次成交谈不上土地市场降温,并且前一阵出现的溢价率比较高的地块,也谈不上土地市场在升温,市场本身还是保持一个正常运行的状态,针对不同地块的未来预期,比如去化速度、产品的市场空间、盈利表现,开发商会做出相应的预判。有的地块先天条件比较好,开发商能够接受更高的土地价格,就会拿出更高的投资预算,有的地块存在一些短板或问题,开发商在财务测算上可能会认为地块的价值度不高,自然也会对拿地价格做相应的预判。

今日成交的地块中,有两宗是商用自持,郭毅表示,类似这种商用自持用地,很大程度上是针对企业或者说定向出让,在规划条件的设置上照顾已经有明确需求的企业,开发商更多还是把能卖的货卖出去,通过提高周转率、降低融资成本及各方面成本来获取更高的收益,自持重资产不是开发商在这个阶段应该做的,而且国内开发商还没形成这样的开发模式。

朝阳区金盏乡项目盘点

九章别墅

与本次竞拍地块大约驾车距离:1.8公里

开发商:北京诚通华亿房地产有限公司

位置:朝阳区东苇路3号

价格:9300万元/套起

户型:1460㎡5室3厅7卫

产品特点:“买这个房影响我开兰博基尼吗?”这是九章别墅页面下买房问答的一句玩笑。从价格、位置、户型,不难看出,九章别墅是一个豪宅项目。

在售房源建筑类型全部为独栋,楼盘共有87栋独栋别墅,绿化率35%。目前还有十几套在售,户型面积为1200平米左右,花园面积从350-1000平不等,采取前2后3的建筑形式,入户方向为2层建筑,花园方向为3层建筑,部分房屋有地下层,花园层层高4.5米、入户层层高4.23米,卧室层层高3.6米。另外交通便利,紧邻机场高速,位于机场高速东苇路(原苇沟)出口南侧,距离三元桥9公里、距离首都机场7公里、10分钟即可到达北京核心的黄金地块。

实景图(来源:贝壳找房)

实景图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

1460㎡5室3厅7卫户型图(来源:贝壳找房)

1460㎡5室3厅7卫户型图(来源:贝壳找房)

和光尘樾

与本次竞拍地块大约驾车距离:5.7公里

开发商:保利+龙湖+首开

位置:朝阳区东坝第四使馆区东五环七棵树出口向东3公里

价格:79800元/㎡

户型:130-170㎡洋房、270-390㎡合院、198㎡3室2厅3卫

产品特点:总建面15.98万平,容积率为2.5,由合院、洋房、及商办等产品组成。交通便利,临近首都机场高速、第二机场高速,姚家园路、五环路等交通干路。医疗、 商业配套齐全。项目临近丽都商圈(驾车约9-10公里),望京商圈(驾车约13.7公里)、朝青商圈(驾车约7-8公里)等,商业资源丰富。

但看过实地环境的购房者反应,周边居住环境一般;同等地段楼盘对比,价格具有一定的竞争力。

效果图(来源:诸葛找房)

效果图(来源:诸葛找房)

198㎡3室2厅3卫户型图

198㎡3室2厅3卫户型图

懋源·璟玺

与本次竞拍地块大约驾车距离:6.6公里

开发商:北京懋源宏展房地产开发有限公司

位置:朝阳区孙河京密路与京平辅路交叉口西行1000米

价格:86000元/㎡

户型:262㎡4室2厅3卫、555㎡4室3厅5卫

产品特点:又一豪宅盘,位于朝阳孙河板块壹号别墅区。项目拥有近14万平别墅园林,业主可享受的综合容积率仅约0.4。周边云集8大商圈,10家权威医疗,8所马术俱乐部,16所高尔夫俱乐部,满足购物、健康到社交的各类生活所需。在售产品有460㎡联排、550㎡北合院、575㎡南合院、700㎡类独栋,整套价格在3300万-7700万之间,物业费每月每平12块。

实景图(来源:贝壳找房)

实景图(来源:贝壳找房)

样板间

样板间

262㎡4室2厅3卫户型图

262㎡4室2厅3卫户型图

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