月内房企境内债券发行数量出现回暖

6月，房地产投资资金来源增幅创新高，同比涨幅也超过以往，疫情影响基本消散。

相比三四月份，月内房企境内债券发行数量出现回暖，但整体规模依然显著缩水。同时，票面利率继续攀升，仅低于1月利率水平。

需要关注的是，投资级房企债券融资成本优势显现，显著低于投机级房企。

自4月开始，随着海外资本市场环境改善，房地产行业企业配股开始复苏。

数据显示，2020年1-6月共有28家地产(恒生所属行业)公司增发配股(按公告计)，已经完成并公告增发结果的有21家公司，总募集资金达222.09亿港元。

财务优势提升融资能力，万科中海龙湖排名靠前

随着港股配股活动的复苏，龙头房企万科在6月也进行了配股，配股价25港元/股，共募得资金78.9亿港元，这使得1-6月万科在公开渠道的融资总额超过了96%的候选企业。

同时，作为优质的投资级房企(穆迪评级Baa1)，万科债券类融资加权平均票面利率仅为3.2%，低于68%候选企业。

综合评价，万科在1-6月的融资发展榜单中名次继续提前。

融资总额最高的中国恒大，继续以企业债形式在新加坡融资3亿美元，票面利率11.875%。虽然作为头部房企，但B1(穆迪评级)评级拉高了中国恒大的融资成本;1-6月债券加权平均利率达10.61%。

这也制约了恒大在榜单中的表现，因为融资能力榜单考核的不仅是融资规模，还涉及其他财务指标。

对比而言，融资总额适中的投资级房企，中国海外发展、龙湖集团，因为财务指标斩获高分，因此获得了比较高的名次。

新城融资总额达到142.48亿元，超过了92%候选企业。另外，债券融资加权平均利率为4.7%，低于36%候选房企，助力其在榜单名次有所提升。

到位资金持续上升，疫情后配股复苏

根据国家统计局发布的数据，2020年6月单月本年资金来源合计20690.5亿元，环比增长32.2%，同比增长13.2%。

截止到6月末，本年资金来源合计累计值为83344.37亿元，但因年初疫情影响，同比依然小幅下降1.9%。可以看到，疫情给到位资金带来的影响基本散去。

从构成来看，6月单月其他到位资金环比增长率最大，达79.9%，但由于整体规模较小，因此对资金来源增长的影响有限。而资金来源增长的主要驱动因素是自筹资金、定金和预收款，分别环比增长了30.7%和27.4%。

同时，利用外资部分同比出现下降，其余来源同比均有上涨。国内贷款部分同比上升幅度最大，涨幅20.28%，但不及2019年6月的幅度22.8%。定金及预收款、个人按揭贷款部分均有两位数同比涨幅，分别同比上涨15.3%和19.3%。

从历年分布可以发现，房地产投资资金来源主要为四个部分：定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款和自筹资金。

其中，个人按揭贷款和国内贷款部分较为平稳，从绝对值而言，各月变动不大。而自筹资金、定金及预付款部分各月变动较大，从而也推动了投资来源整体的波动。

港股增发配股方面，市场数据显示，2020年1-6月共有28家地产(恒生所属行业)公司增发配股(按公告计)，已经完成并公告增发结果的有21家公司，总募集资金222.09亿港元。

发行方式方面，15家公司采用配售、5家代价发行、1家供股。进行配股增资的公司中有多家物业服务公司，如绿城服务、佳兆业美好、永生活服务、和泓服务等。

从港股房地产相关企业配股时间轴可以发现,1月初几家企业完成配股后，2-4月配股活动出现了停滞，这也与海外债券停滞时段相吻合。

不难推测，与今年新冠疫情导致资本市场动荡相关。

债券实际发行额不及计划，“偿还”无疑是热词

根据市场数据，按申万行业二级分类，所属行业为房地产开发的发债主体，2020年6月共发债61起，募集资金总额454.22亿元，相比5月稍有增加，不过依然显著少于3月份1090.31亿元和4月份928.99亿元。

转看发债总额与发债成本的变化趋势，6月发债总额与5月基本持平，不过(融资规模)加权平均票面利率进一步攀升，仅次于1月的高峰。

由于房企境内发债的平均成本并不高，即便在1月，发债票面利率仍然不足5%。

从各类债券融资成本(以加权平均票面利率计)与融资总额对比走势来看，公司债各月融资总额跨度最大，而企业债各月融资成本则相差较远。

同时可以发现，3月份短期融资券和企业债融资额显著高于其他月份，4月中期票据和资产支持证券则显著高于其他月份的融资额。另外，3-6月单月融资额相当的情况下，企业债利率开始逐步攀升。

细看6月债券发行情况，中期票据、企业债及公司债的债券期限均集中在在3-5年，总发行规模为272.6亿元。而超短期融资券的加权平均期限为0.59年，总发行规模为54.1亿元。平均期限最长的类别则为证监会主管ABS，平均期限范围12.74年，总规模为110.02亿元。

超发方面，6月发行的债券中，计划发行总额为461.42亿元，实际发行金额为454.22亿元，出现了实际发行额不及计划的情况。其中，泛海控股所发私募债，实际发行金额与计划发行额相差最大，计划发行额为20亿元，实际募集金额仅为9亿元。

此外，华夏幸福、万科、保利、金辉等房企发行的6只债券，亦出现了实际发行额未能足额认购的情况。这一定程度上与央行5月下旬开始收紧流动性有关，资金出现了更多选择性。

债券募资用途方面，“偿还”无疑是热词。在285只表明募资用途的债券中，有246只债券提及偿还债款、借款或融资工具等债务，共涉及资金2463.55亿元。同时，有43只债券提议偿还支付回售的债券。

转看主体信用评级对房企融资的影响，参考穆迪对房企的评级情况，将房企分为投资级(Baa级及以上)和投机级房企。

可以发现，投机级房企在融资票面利率和融资额上，显著高于投资级房企。

需要注意的是，由于目前房地产行业的杠杆水平，以及今年疫情的影响，等综合因素，很多房企被评级机构降级，因此投资级房企少之又少，目前纳入统计的仅有中国海外发展、龙湖集团等7家房企为投资级房企。

以平均融资额来看，除1月外，投机级与投资级房企融资额水平相当，但投机级债券票面利率波动更大，而投资级债券票面利率波动较小，波动范围基本在1个百分点之内。

同时，1、3月为投资级房企融资高峰。另外，不论投资级房企还是投机级房企的债券融资，6月都出现了票面利率反弹，均超过了2月的利率水平，仅次于1月的利率高峰。

信托规模回升，股权投资收益最吸引

根据用益信托网公布的数据，6月投向房地产领域的信托产品共发行377只，涉及资金总额866.59亿元，平均收益率为7.85%。

按投资方式看，权益投资类信托数量最多，总数达183只，发行总规模达528.1亿元，平均收益率为7.51%。使用贷款投资方式的信托产品数量达141只，仅次于权益投资，发行总规模达276.94亿元，平均年收益率为7.56%。

平均年收益率最高的投资方式为股权投资，为8.21%。6月发行的股权投资信托产品有33只，规模为42.51亿元。

要关注的是，运用组合投资方式的信托产品收益率略低，为8.13%，在所有类别中发行数量最低，发行总数为20只，涉及规模仅为19.04亿元。

从发行数量占比来看, 权益投资产品占比48.54%，贷款产品占比37.4%，股权投资产品占比为8.75%，而组合运用占比最低，仅为5.30%。

6月，用益信托网公开显示产品发行信息的房地产领域信托产品有172只，占全部信托产品数量的45.6%，总发行规模为309.82亿元，占全部信托规模的35.75%。

以下分析均以信托产品数据为依据，由于仅为部分产品数据，或与实际情况存在出入。

从用益信托网公布的信托产品收益分配方式来看，采用按季分配的信托产品最多，数量达94只，但平均预计收益也最低。此外，对比各收益分配方式，随着等待期的延长，收益也有一定程度的提升，图中上下限分别为产品预计收益上下限的平均值。

若根据信托产品融资方的公司信息，追溯到关联房企，可发现6月中国恒大一如既往在信托领域有较大参与度，恒大及关联公司通过融资方、担保方、底层资产提供方等方式参与了44只信托基金产品，共涉及资金65.77亿元。

以信托规模计量的参与度来看，融创中国紧随中国恒大排在第二位，共参与16只信托产品，涉及资金59.36亿元，其他参与度较高的房企有祥生集团、世茂集团、荣盛发展等。

从发行地来看，6月公布的信托产品多发行自兰州市，哈尔滨市出现了规模超过10亿元的大型信托产品，而发行产品数量最多的兰州市，平均信托产品规模不足1亿元。

转看投向地区，6月开始，信托产品收益情况与上月相比分化扩大，其中投向湖北地区的信托产品预计收益率高于整体信托收益水平。同时，江苏、广东信托收益跨度也大于整体水平。

从投向各地区的信托规模来看，投向广东地区的信托规模最大，达35.89亿元，其次是江苏省，达29.45亿元。6月的信托产品投向较上月相比更加分散，募集资金投向地区超过20个省(直辖市)。

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