政策效应开始发酵 下半年房地产景气度持续回升

2022年上半年，针对低迷的房地产市场，监管层多次释放利好信号，房贷审批提速，房贷利率下调，随着优化楼市调控政策密集出台，房地产整体市场热度呈边际回升态势。

值得注意的是，已有投资机构在暂入困境的中国房地产行业嗅到机会。据英国金融时报报道，不良债务专业投资公司Gramercy Funds在资金紧张的中国房地产行业嗅到了“经验丰富的信贷投资者的机会”，已购入2亿美元中资房地产债券，并将继续增持。。

随着政策效应开始发酵，综合市场分析来看，下半年房地产景气度将持续回升。

政策效应开始发酵

由于基数效应等因素，简单根据同比数据判断房地产市场形势会存在误区，应根据环比等多类数据综合判断。稳经济大盘之下，房地产市场已经出现了一些新的迹象，政策效应开始发酵。

近日，易居研究院智库中心发布的《百城土地成交报告》显示，6月前20日，全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为449幅，环比5月前20日增速为20%，同比去年6月前20日增速为-40%。同样，成交建筑面积为2933万平方米，环比5月前20日增速为39%，同比去年6月前20日增速为-60%。成交金额为1661亿元，环比5月前20日增速为53%，同比去年6月前20日增速为-52%。

更早之前，财政部发布的一组数据则显示出，土地财政收入跌幅有所缩窄。

财政部最新数据显示，今年前5个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入(下称“土地出让收入”)18613亿元，比去年同期减少7510亿元，同比下降28.7%。不过5月份土地出让收入跌幅(-24%)较4月缩窄了13.9个百分点。

从房地产交易数据来看，易居研究院智库中心发布的《百城新房成交预测报告》则显示，2022年6月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积预计为2506万平方米，环比预计增长21%;今年5月份，这100个城市环比增长14%。据此，预计6月份新建商品住宅成交面积将继续保持环比正增长态势，环比增速也将有所扩大，同时同比降幅得以继续收窄。

基于以上数据，在3月以来持续落地稳楼市政策的助力下，房地产交易层面的数据开始有所改观，房地产交易行情改善的趋势明显。

对于楼市的回暖，房企的感受更为直接。6月28日，万科董事会主席郁亮在万科2021年年度股东大会上谈及房地产市场形势时断定，从短期来看，市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

值得注意的是，已有投资机构在陷入困境的中国房地产行业嗅到了机会。据英国金融时报报道，不良债务专业投资公司Gramercy Funds认为，一些中国房地产公司债券的价格低于内在价值，有经验的投资者有机会实现这种内在价值。

该公司创始人罗伯特•柯尼希斯贝格尔表示：“在我们关注的公司中，大约有10家的价格肯定低于内在价值。我们认为，通过在合理的时间内参与推动重组，我们可以实现这种内在价值。”

下半年景气度将持续回升

2021年四季度以来，房地产调控政策逐步转向“支持合理住房需求”和“促进房地产业健康发展和良性循环”。针对房地产行业下行压力较大的情况，监管部门围绕稳定市场信心推出系列政策举措，积极满足房地产企业合理融资需求，维护房地产企业债券融资渠道稳定畅通。

市场普遍认为，2022年下半年，随着利好政策不断出台，购房需求会得到进一步释放，市场景气度也将逐步回升。

数据显示，1~5月份，全国商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元。环比来看，5月份房地产销售面积、销售金额环比增速分别为26%、30%。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，房地产投资企稳的重要前提是销售企稳。销售回款是房地产开发资金的重要来源。释放购房需求是销售回暖不可或缺的前提，前者需要放松限购限售和给予金融支持两方面共同配合。合理购房需求的金融支持，包括降低首付比例、下调按揭贷款利率、放松限贷标准等等，这些举措有助于降低居民购房负担与成本，从而促进需求释放。回顾过去房地产下行周期的经验，下调首付比例和贷款利率后，各大城市纷纷放松限购限售标准。在放松限购和积极的金融支持下，商品房销售增速于半年左右后开始触底企稳回升。

据不完全统计，开年至今已有近百个区域放松地产需求端政策，包括调低首套首付比、下调房贷利率、限购限贷政策放松，以及通过公积金贷款、购房补贴等方式鼓励购房。

浙商证券首席经济学家李超认为，当前地产政策放松主要仍集中在三四线城市，预计未来将有更多一二线城市迎来二套住房政策放松，限购限贷条件也有望进一步放宽并有效提振地产销售。

稳定房地产投资增长，除了促进销售回暖外，改善房企融资环境也是关键所在。

近期，央行在《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》中强调，保持开发贷款平稳有序投放，商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房企风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度等。

更早之前，政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

连平表示，在政策积极推动下，下个阶段房企资金融通的堵点有望逐渐打通，融资渠道将有所拓宽，房企融资状况将会逐步改善。

李超认为，2021年四季度以来，已陆续有广州、成都、烟台、南京等城小幅放松预售资金监管力度。受益于未来预售资金监管的放松，房企流动性增强后被动再投资链条恢复有望提速。

中国社会科学院6月14日发布的《房地产蓝皮书2022》预计今年房地产市场将持续复苏。该报告预计，2022年房地产交易市场逐步修复，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交价格实现止跌。对于2022年的房地产调控政策，蓝皮书建议，进一步完善因城施策目标与手段，改进完善住房需求管控政策，推进房贷利率的合理下调，优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策等。

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