南京商品房预售资金监管试点使用银行保函 放松监管资金用途

4月14日，第一财经记者从多个渠道确认，日前，南京市住房保障和房产局与人行南京分行联合下发了《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》(以下简称《通知》)，对预售资金的取用进行了一定程度的放松。

《通知》指出，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。同时，“开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求;且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。”

《通知》对企业资质也提出了要求。“开发企业在申请使用保函之日起前2年内，在我市无因违规使用商品房预售监管资金收到行政处罚的情况。拟申请的商品房项目应无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。”

值得一提的是，《通知》规定，保函替换资金用途由监管机构认定，主要限于开发企业在南京市范围内的合理资金流动使用。

该《通知》显示，其印发时间为4月11日。南京市某区房管局的相关工作人员表示，目前尚未执行，具体细节仍在研究中，同时只向部分试点企业开放。

某华东房企内部人士表示，南京这一新规定意味着，资质好的企业可以通过保函的形式把监管资金提出来，的确是放松监管资金的一种方式。

亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示，“预计更多城市会在保障竣工交付的情况下，对预售资金监管‘不规范’的情况进行纠偏，过严的适当调整，过松的进行规范。”

不过，也有房企内部对此并不乐观。上述房企人士亦强调，“只有资质好的企业能用，这其实也是一种银行增信。”有某TOP30房企市场人士认为，“这个政策是好的，但是对银行来说，如果民企有债务违约风险，银行则要负责兜底。”

另有南京房地产业内人士分析，这一新规主要在于缓解开发商资金紧张，“南京一季度疫情影响比较大，开盘的项目大多卖得不怎么样，房企回款不多”，也利于南京接下来将进行的首轮集中供地。据了解，南京首轮将集中供应20宗地块，包括19宗涉宅地块及1宗商办地块，总起始价约267.23亿元，最高限价合计达303.56亿元。

这是自2月份全国性商品房预售资金监督管理办法出台以来，首次有地方给出较为明确的放松规定。此前，“郑州19条”关于“提供政务服务水平便利交易”的规定中也提到，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，但并无更详细的规定。

2月中旬时，全国性商品房预售资金监督管理办法已制定出台，并明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

“但实际上，预售资金监管方面仍陆续有趋严的政策出台，如福州、厦门等，真正政策放松的城市则比较鲜见。”亿翰智库表示。

如海口在2月24日发布通知称，要进一步加强预售资金的监管，规范开发企业、监管银行的行为，其中强调所有房款应直接存入监管账户;3月中旬，长沙也下发通知，升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。

对预售资金的严监管起始于2021年下半年，个别房企陷入流动性危机，各地便在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度，很多城市开始“因企施策”，对杠杆较高、信用资质较弱的房企，采取格外严格的预售资金监管措施。

浙商证券研报显示，监管资金分为重点监管资金和一般监管资金：重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进，一般以工程造价或预售款为基准乘以一定比例来提取。而一般监管资金(若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管)指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。

“之前很多房地产企业把预售资金监管账户里的钱拿走了，没有留下工程款，”一位对房地产行业熟悉的债券投资人向第一财经表示，2021年地方政府加强监管之后，“有的地方政府比较严格，就会要求账户里留下高于项目后期所需的资金量。

这使得房企对预售资金的使用经历了从“可以任意使用”到“无法使用”的过程。

“实际上类似于突然从预售制向现房销售切换，本质上是一种一次性的流动性冲击。”太平洋证券研报指出，“如果房企能坚持到在建的房子封顶竣工，则预售资金监管户里的资金就能提取出来(不过还要先偿还项目上的开发贷或非标借款，剩余资金才能归集到集团总部)。”

许多房企的资金也因此沉淀在项目上无法取用，回笼到集团层面的资金大幅减少。

如今，随着预售资金监管逐渐松绑，对房企流动性压力的缓解无疑是一项利好。

“预售资金监管不搞‘一刀切’，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势。”于小雨判断，“这对于稳健经营的房地产企业，尤其是民营企业而言，是一项利好，缓解企业的资金压力，也是解决企业资金困局的主要方式之一，让经营业务趋于正常化。

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