继标普之后，惠誉也下调瑞典地产巨头SBB评级至“垃圾级”

处于瑞典商业地产危机中心的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)遭到惠誉评级将其评级进一步下调5个级别至垃圾级，这是对其新任首席执行官稳定财务的努力的又一次打击。惠誉周一将SBB信用评级下调至B-。这比同行标普全球给出的评级高一级，后者上个月将该公司的信用评级下调至CCC+，前景展望为负面。

尽管惠誉指出SBB的投资组合依然稳固，但下调评级的同时警告称，由于SBB难以筹集现金偿还债券，可能会进一步下调评级。对此，SBB首席执行官Leiv Synnes表示:“惠誉指出了我们强调的几个短期内需要处理的重要驱动因素。其中一个驱动因素是应对明年到期债务的流动性。我对我们正在采取的改善SBB现状和前景的行动充满信心。”

(资料图)

SBB目前背负着80亿美元的巨额债务已成为加息一年来对这个北欧最大经济体房地产市场影响的象征。在面临资产价值突然下滑和融资成本上升的双重挑战后，这个建立在廉价信贷基础上的房地产帝国摇摇欲坠。

该行业目前正试图找出如何偿还巨额债务的办法，投资者已经注意到了这一点。SBB的债券长期处于低价交易，反映出垃圾级的评级水平。自去年年初以来，其股价已经下跌了90%以上。斯德哥尔摩股市周二开盘时，SBB股价一度下跌6.8%，延续了周一16%的跌幅。

这家主要拥有公共部门建筑的公司在5月初失去了投资级评级，并一直在努力弥补未来12个月81亿瑞典克朗(约合7.4亿美元)的现金缺口。该公司的螺旋式下滑导致其首席执行官在6月份更换。Synnes接替SBB创始人Ilija Batljan的CEO职位，并似乎将对公司高层进行全面改组，寻求制定一项可持续的商业计划。

SBB首席财务官Eva-Lotta Stridh上周五宣布，她将离开担任该职位七年的公司。在超低利率时期，Stridh曾帮助监管SBB债务和资产基础的扩张，但随着利率飙升和投资者对其偿债能力的担忧，这种商业模式在今年早些时候开始瓦解。

在商业房地产估值不断下降的情况下，SBB一直在寻求减轻资产负债表负担的方法，包括资产处置，甚至将自己出售。惠誉周一表示，由于买家短缺，该公司在撤资方面“进展不足”，并补充称，不利的房地产和资本市场状况正在导致其现金状况恶化。

例如，而在7月底，SBB突然终止了与加拿大资管公司Brookfield 就出售学校建筑投资组合51%股权的谈判，反映出这家陷入困境的瑞典房东在填补日益逼近的资金缺口方面面临的困难。 Brookfield已持有SBB EduCo AB公司49%的股份，将部分资产出售给Brookfield曾被视为重振这家地产商命运的关键。SBB曾在6月份表示，它已与Brookfield进行排他性谈判，以出售该教育部门的剩余股份，并偿还145亿瑞典克朗的公司间贷款。SBB于2022年以92亿克朗的价格将EduCo 49%的股份出售给Brookfield。 EduCo的战略是投资和管理瑞典、丹麦、挪威和芬兰公共教育部门的社会基础设施资产。该单元包括北欧地区的585处房产。

SBB处于房地产市场更广泛动荡的中心，因为全球各地的利率上升压低了估值。该公司的问题有可能在瑞典成为一个更广泛的问题，因为它拥有许多养老院和学校等公共部门建筑。 这家瑞典房地产公司的股价一度暴跌，扭转了早些时候因资金缺口有望缩小而上涨的局面。而此前，SBB宣布了一项交易，通过向摩根士丹利管理的一只基金发售一个住宅单位的新优先股，筹集2.28亿美元。该公司债券也扭转了早些时候的涨幅。

彭博分析师Tolu Alamutu在接受采访时表示，该公司“现在面临着更加紧迫的流动性挑战”，“与Brookfield谈判的结束可能会增加正在进行的债券持有人讨论的紧迫性”。

惠誉表示，预计在出现有关提高流动性的消息后，将解除负面评级观察。该公司有68亿克朗的债券将于明年2月到期，因此时间紧迫。惠誉指出，下调SBB评级的原因是其“再融资风险加剧”，而非房地产投资组合恶化。该评级公司表示，由于长期租户存在和受监管的租金，这些资产“稳定”。

惠誉表示，相比与那些“依赖于公开市场条件”的商业办公地产公司的投资组合，SBB的投资组合“基本面对经济周期不那么敏感”。

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