中银研究：二季度住房信贷政策或有所放松

2022年1月底，金融监管部门召集几家资产管理公司(AMC)开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，对宏观经济运行、房地产企业等市场关切问题作出明确表态。关于房地产企业，提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

3月30日，中银研究发布的《2022年二季度经济金融展望报告》认为，金融委会议释放出利好房地产市场的信号，预计二季度住房信贷政策或有所放松，预计房地产市场融资环境将有所改善。

发债助力风险化解

近日，中国东方资产、中国长城资产均获批发行金融债。

3月，中国东方资产成功发行3年期金融债券，发行规模为人民币100亿元，票面利率为3.15%。募集资金按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。

同样在3月，中国长城资产也成功发行2022年第一期金融债券，发行规模人民币100亿元，期限3年期，票面利率3.30%。募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业，以及偿还到期存量债券。

中国东方和中国长城资产方面均称，债券的发行为公司聚焦不良资产主责主业，参与防范和化解金融风险提供了低成本、长久期的资金，有助于公司紧密围绕“服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革”三大任务，发挥不良资产经营处置的优势，积极参与重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，促进房地产业良性循环和健康发展。

房企不良资产将成重要收购来源

对于当下的房地产行业风险，中国华融副总裁陈延庆认为，2021年四季度起，监管层对房地产行业信贷政策执行不断进行适度调整，房地产市场面临的风险和困境得到缓解。金融委、监管部门以及相关部委等陆续出台有关支持政策，帮助优质房企恢复正常运营。

“中央多次提及‘良性循环’，表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险，未来政策仍将促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。因此，我们初步判断房地产行业总体风险可控。”陈延庆认为，未来随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，房地产市场总体上有望保持平稳运行。一是随着新型城镇化的推进，城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。二是房地产市场供给在逐步优化。为支持商品房市场更好地满足购房者合理需求，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局也在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。三是房地产调控因城施策，有利于促进房地产业良性循环。坚持房住不炒，坚持“稳房价、稳地价、稳预期”，按照房地产属地性质因城施策进行调节，有利于促进房地产市场平稳运行。

“地产不良、破产重整成为市场主要资产。房地产行业经历30年的高速发展，进入稳定发展期。”中国华融副总裁徐勇力认为。

中国华融总裁助理高敢表示，随着房地产行业进入周期调整新阶段，与房企债务化解、低效无效资产盘活、企业结构调整、民生保障等相关的不良资产业务机会激增，将给公司带来较多的不良资产收购来源和业务机遇。

2021年12月底，人民银行、银保监会联合发布的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》明确指出，金融机构要重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。随后，多家房企、银行积极响应政策，并购类债券、贷款纷纷落地。截至2月末，北京中指信息技术研究院统计显示，房企已发行的并购债融资规模为38.2亿元。同时，银行提供并购贷款融资额度530亿元，发行并购债50亿元，计划发行200亿元。

根据中金公司3月发布的AMC参与房企风险化解工作简评，综合考虑房企风险化解工作的重要性和房企的债务性质，金融资产管理公司参与房企风险化解可能更多采用自主收购模式和收购重组的处置方式。通过收购其他机构对房企的债权，金融资产管理公司成为房企的债权人，之后可以与房企及其关联方进行债务重组，通过还款金额、还款方式、还款时间以及担保抵押等一系列重组安排，帮助房企减轻短期流动性压力，在此过程中，金融资产管理公司也可通过资金注入、提供专业知识、协助房企寻找合作方等手段帮助房企盘活资产，提升房企自身经营效益。

稳妥推进房企风险处置

中国信达在业绩报告中透露，2021年，该公司持续推进收购重组类业务结构优化和转型升级。坚决贯彻房地产调控政策，主动压缩房地产板块规模和集中度，稳妥推进房企风险处置。

陈延庆表示，2021年，中国华融涉房规模和占比有效压降。但在当前房地产业形势下，公司存量涉房业务仍承受一定压力。公司已全面梳理涉房重点客户、重点项目，摸清资产底数。根据摸排情况，公司存量涉房项目总体抵质押率足值，覆盖率相对充足，风险可控。高敢谈到，中国华融将根据新形势，改变以流动性救助为主的涉房业务运行模式，立足主责主业，真正发挥资产管理公司重组盘活功能，以“法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活”为原则，通过将底层资产与债务企业实现隔离，完善交易结构设计和退出路径，加强对项目还款来源的封闭监管，灵活参与房地产企业风险化解和存量资产盘活。

实际上，此前AMC已通过多种方式参与过房地产行业风险化解。

中国华融方面介绍，推进涉房业务转型，该公司运用“债权+股权”“金融+产业”等助力房地产企业在盘活存量、重组资产、优化布局方面发挥专业优势，开展“保交楼”、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清。(记者 冯娜娜)

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