存量房贷利率下调 对谁影响最大

中国消费者报报道（记者 聂国春）在多次吹风后，备受关注的存量首套住房贷款利率下调一事终于明确。中国人民银行、国家金融监管总局8月31日晚间联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可申请置换房贷或者协商变更原房贷利率水平。

申请需符合三大条件

(资料图片)

《通知》明确，存量首套住房商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

也就是说，符合条件的存量房贷需满足三大条件：一是今年8月31日前、二是首套住房、三是商业住房贷款，二套住房贷款和公积金贷款不在政策调整范围内。

不过，由于各地对首套房的认定标准存在差异，有些二套房可能也符合下调条件。民生银行北京某支行信贷部门人士告诉记者，有些购房者购房时家庭没有其他住房，但因当地“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理了贷款，现在当地已执行“认房不认贷”政策的，就可以认定其为首套住房。也有一些人购买房屋时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，该住房成为家庭唯一住房且当地执行“认房不认贷”的，也可能被认定为首套住房。因此，是否能享受存量房贷利率下调，还要看所在城市的首套住房认定标准。

两种方式供选择

如果符合申请条件，存量首套房贷利率该如何调整呢？《通知》给出了两种方式。一是自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。二是借款人也可向承贷金融机构提出申请，协商变更原合同约定的利率水平。

《通知》明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

据记者了解，自人民银行、原银保监会于1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地已纷纷下调首套房贷款利率至4%以下。中指研究院近日发布的监测数据显示，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。其中，肇庆、湛江、惠州等城市取消了首套房贷利率下限；珠海、柳州等城市首套房贷最低利率已降至3.7%；天津、沈阳、十堰等城市首套房贷最低利率降至3.9%。

“本次政策的节点设置在9月25日，是为了给各金融机构留出相应的调整时间。”业内人士预计，上述两种方式调整后的利率水平不会有明显区别，借贷双方可自主协商选择其中一种方式进行调整。

利率或下降80个基点

为何要调整存量首套房贷利率？央行、金融监管总局有关负责人在答记者问时解释称，“近年来，我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患”。

那么，此次下调后到底能节省多少利息支出呢？招联首席研究员董希淼表示，具体能节省多少，得看当初贷款时当地首套住房贷款利率下限，而不是现在的贷款利率下限。

比如，当时北京首套房贷利率下限为LPR+55BP，某银行向用户发放的首套房贷利率为LPR+100BP，那么9月25日以后，其就可以申请利率下调45个基点。如果当初用户贷款时因“认房又认贷”而被认定为二套房，房贷利率上浮了125BP，那么现在符合首套房条件后，下调的就更多了。

部分城市不同时段执行的首套房贷利率下限情况。 资料图片

据测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户甚至上亿居民的财务负担会明显下降，利率平均降幅大约为80个基点。本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷计算，如果利率降至4.3%的话，每年可节省超5000元利息，在一定程度上增加了购房人的消费能力。

董希淼认为，从降幅而言，这次政策调整的力度还是较大的。但此次调整对象只限首套房，二套房贷款被排除在外，总体而言政策力度适中。

多家银行表态跟进

《通知》发布后，两部门表示，将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。随后，多家银行在第一时间跟进，就下调存量房贷利率表态。

8月31日晚，中国工商银行、中国建设银行、招商银行、中国邮政储蓄银行等就此发布公告。9月1日，中国银行、中信银行等多家银行也发布了公告。

工行称，正在积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作，将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展利率调整工作，后续具体操作指引及相关事宜拟通过中国工商银行官网、网点、微信公众号等渠道公布。建行表示，将抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作，后续进展信息将及时在该行官网、微信公众号、网点等渠道公告。邮储银行称，已抓紧制定操作细则，为客户提供线上、线下多渠道便利服务，有效发挥金融机构促进消费、改善民生的作用。

标签：