中信证券：住宅房地产会是美国银行下一个风险点吗？

中信证券发布研究报告称，无论是从抵押贷款规模、再融资规模、贷款信用质量、贷款形式来看，此轮美国住宅抵押贷款风险较为可控。而对于银行而言，2008年金融危机后，监管趋严背景下，美国银行放贷更加谨慎且储备金水平更为充足，银行住宅抵押贷款风险相对偏低。并且银行持有的MBS安全性较高。随着美联储加息步入尾声，未来住宅MBS未实现损失进一步增加的风险较低。整体而言，在美国房地产存在刚需支撑的背景下，住宅抵押贷款发生像2008年那轮违约潮的概率较低，银行端住宅贷款以及住宅贷款相关的证券资产的风险也较为可控。

(相关资料图)

中信证券主要观点如下：

在刚需支撑的背景下，此轮房市下跌幅度预计将远低于2008年衰退。

从贷款规模来看，当前美国抵押贷款规模仅恢复至金融危机前水平附近，同时房屋净值贷款规模等数据远不及上一轮金融危机水平。(1)从抵押贷款规模来看，截止今年一季度，美国抵押贷款总额占实际国内生产总值比例仅恢复至2008年金融危机前的水平，反映金融危机后美国房地产金融市场未出现过度的杠杆。(2)从再融资规模来看，虽然以往房主会在房价上涨过程中通过房屋净值贷款等方式再次透支信用、增加杠杆，但此轮数据显示当前房屋净值提取规模远低于上一轮金融危机水平。此外，当前美国套现再融资比率也远低于上一轮金融危机时期，因而当前美国房地产金融市场风险整体可控。

从贷款质量来看，此轮住宅抵押贷款信用质量较高，预计本轮住宅抵押贷款发生大规模违约的风险较低。

(1)不同于2008年金融危机前信用评分低于720分的贷款占比50%左右，此轮信用优良的贷款占70%以上，此轮住房抵押借款人信用资质整体较好。(2)由于2008年金融危机后房地产监管变严，首付比率提升以及疫情后低利率推动较多居民借新还旧，因而当前多数房主贷款价值比(LTV)仍在80%以下，处在较为安全区间，今年一季度各州“溺水屋”占比平均仅有2.1%。(3)此轮可调整利率贷款(可调整利率贷款的利率水平随着货币紧缩而上升，导致贷款人无力承担贷款)占比远低于上一轮房市泡沫以及1989年的比例，利率上升对于借款人住房贷款负担的影响短期有限。

聚焦银行当前资质，实际上此轮美国银行的放贷十分谨慎且抗流动性风险能力较好。

银行放贷规模随着总资产规模提升先上后下，根据FDIC数据，美国银行总资产规模为前5%的放贷规模仅占总资产的50%，同时，现金及存款机构应收余额占总资产超10%，证券投资规模占总资产的25%。不同规模银行储备金水平均高于2007年，特别地，平均而言前1%银行准备金占总资产比重提升了3%以上。并且相比于2007年银行放贷均更为谨慎，现金多转化为证券投资，头部银行该现象更为明显。这反映出在金融危机后时代的严监管要求下，不同规模银行放贷更为谨慎且储备金水平更为充足，但也因此会面临证券投资损失的风险。

当前银行贷款的核心—住宅抵押贷款风险较为可控。

根据FDIC数据，2023Q1，房地产贷款为美国银行贷款的主要组成，占贷款比重65%以上，其中，住宅房地产贷款为房地产贷款核心。对于1-4户住宅贷款而言，(1)不同规模的银行发放的贷款85%以上是封闭式贷款;(2)在1-4户住宅抵押贷款的封闭式贷款中，超过97%的贷款是有第一留置权(而非第二留置权)担保。而不论是从贷款形式还是担保形式来看，此轮银行贷款中的核心部分——住宅抵押贷款的安全性较高。

美国MBS增长健康且银行持有的MBS安全性较高。

从抵押贷款支持证券的角度来看，机构抵押贷款支持证券成为市场主流，而风险较高的非机构抵押贷款支持证券的存量规模较2007年大幅下降。从美国银行持有的主要资产证券投资的结构来看，虽然银行持有了较多住宅MBS，但是主要为政府机构或GSE发行或担保的RMBS，风险相对较为可控。随着美联储加息步入尾声，未来住宅MBS未实现损失进一步增加的风险较低。

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