商业地产危机一触即发？美国知名房企再爆CMBS违约

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根据CRED iQ的数据，全球最大上市房地产公司之一Brookfield的基金拖欠了十二栋办公大楼的合计1.614亿美元抵押贷款，这些贷款转给了负责处理违约的特殊服务商KeyBank，该服务商正在同“借贷方执行谈判前协议，并确定未来的道路”。

本次爆出的Brookfield基金违约主要涉及位于美国首都华盛顿的办公楼。媒体指出，在1.614亿美元债务涉及的十二栋办公楼中，去年的平均入住率只有52%，远低于2018年这批债务承销时的79%。

写字楼空置率高企和利率上升导致今年出现了一系列违约事件，引发了人们对商业房地产债务危机的担忧。经纪公司仲量联行数据显示，截至今年第一季度，纽约曼哈顿大约4400万平方米的写字楼的空置率超过16%，而租赁量处于2021年第二季度以来的最低水平。

其次，房地产数据公司 Green Street 表示，由于新冠疫情爆发后，居家办公与混合办公模式的兴起，写字楼的空置率上升，截至今年3月，华盛顿的办公空间价值较去年同期下跌36%。

今年早些时候，Brookfield就已经因为位于洛杉矶的两栋大楼——Gas Company Tower和777 Tower相关的7.84亿美元债务而违约，是知名房地产公司中首批重大违约事件之一。

Brookfield的发言人在声明中安抚称：“虽然疫情对美国某些地区的传统办公室构成挑战，但这在我们的投资组合中占比很小”。

无独有偶。在此前数月，华尔街最大商业地产业主黑石集团旗下标杆不动产投资信托基金(REITs)已遭到连续每月达几十亿美元赎回请求;为了应对该问题，黑石只能每月限制客户的资金赎回规模。此外，黑石还在3月初违约了一只5.31亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款支持证券。这一系列事件引发了市场对于美国本土商业地产贷款及其衍生品可能出现连锁风险的担忧。

其实，早在3月份，华尔街大行就已对美国商业地产(CRE)发出了警告，作为CRE的最大债主，美国区域性银行的危机正蔓延到CRE市场，商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)息差与CMBS拖欠率双双飙升，而办公室地产作为最脆弱的部分可能会最先被引爆。

根据最近公布的第一季度业绩，摩根大通有一项贷款业务明显放缓：抵押贷款。由于利率比一年前高得多，现在对新借款的需求没有那么大。近几个月来，投资者越来越担心商业房地产信贷质量，在疫情爆发后，美国主要大都市地区的大片办公室空置。在小摩CCB业务中，房屋贷款业务净收入为7.2亿美元，同比下降38%。

而富国银行在第一季度也拨备了超过预期的信贷损失准备金，其中，准备金的增加主要与商业房地产组合中的办公室贷款有关，这也体现了市场现在开始担忧美国房地产将成为经济的下一颗雷。

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