央行松绑楼市调控 “房住不炒”定位不能突破

4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。通知指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

不难看出，央行在住房信贷政策层面，已经在开口子，在松绑楼市调控政策，这对楼市来说，是有一定刺激作用的。但是，在松绑楼市调控政策的同时，也有具体要求。首先，“房住不炒”定位不能突破，房子的“居住”属性必须坚持，不能出现“炒作”现象，否则，政策会立即收紧;第二，突出因城施策，不搞“一刀切”。“一刀切”的结果，容易造成政策的或紧或松，市场的大起大落，不利于市场的稳定和居民心理的稳定。因此，把住房信贷政策调整的权利下放给了地方、给了具体城市。同时，也把责任传递给了地方;第三，要有利于市场的健康平稳发展，政策调整必须围绕“稳地价、稳房价、稳预期”而展开，不能突破这个目标。否则，政策难以放松。

只有坚持这样的目标定位，住房信贷政策才能有序放松，才能依据各地的实际情况，制定有利于地方楼市稳定、市场复苏、居民预期平稳的住房信贷政策，而不是想收就收、想放就放、快收快放。从这些年来的实际情况看，相当一段时间，住房信贷政策都没有对楼市形成有效约束与影响，没有成为楼市调控的重要手段，原因就在于，政策的随意性太强，地方对住房信贷政策不够尊重，银行对住房信贷政策也当作了赚钱的工具，而不是调控市场的手段，结果，政策或紧或松，造成市场大起大落，直到“房住不炒”定位确定后，住房信贷政策才逐步趋于稳定，对市场的积极作用才不断发挥。

此次的住房信贷政策调整，可以认为是针对当前经济形势和楼市的实际状况做出的一次主动调整、主动应对、主动完善。从宏观经济的角度来看，最新发布的经济数据显示，一季度，我国GDP为270178亿元，按不变价格计算，比上年同期增长4.8%，增速较上年四季度加快0.8个百分点，经济继续稳步恢复。其中，第一产业增加值10954亿元，同比增长6.0%;第二产业增加值106187亿元，同比增长5.8%;第三产业增加值153037亿元，同比增长4.0%。很明显的，第三产业拉了后腿。因为，三次产业增加值占GDP的比重分别为4.1%、39.3%和56.6%;第三产业占比超过了一半，但是，从对经济增长的贡献率来看，第三产业只拉动经济增长2.4个百分点，比第二产业的2.1个百分点只多出0.3个百分点，刚刚达到一半水平。相反，在增加值对比中，第三产业却比第二产业高出了17.3个百分点，差距明显。很重要的一个原因，就是房地产的拉动作用大大下降了，第三产业的增速放慢，贡献率减弱。

从楼市自身的情况来看，受前些年过度负债扩张的影响，房企普遍陷入资金紧张格局，特别是头部房企，极少有不出现资金链紧绷现象的，相当一部分房企资金链都面临断裂风险。在这样的情况下，一旦出现资金链断裂问题，就难免会发生行业性、区域性金融风险。更重要的，如果房企资金链断裂，还会引发不能按时交楼问题，使房企风险转化成社会稳定风险。因此，适度放宽住房信贷资金政策，鼓励广大居民购房，对于稳定房企资金链、稳定市场是有积极作用的，也是能够有效化解房企资金链断裂风险的。

关键在于，如何确保不发生房价上涨风险，不让房价上涨使楼市调控前功尽弃，是地方必须把握好的重要问题。否则，楼市调控政策随时会收紧。也正是基于这样的考虑，为了避免政策快速放松又快速收紧的现象，在放松住房信贷政策时，也要“稳”字当头，不能或紧或松，更不能快松快紧，积极稳妥地放松住房信贷政策，且把重心放在刚需购房方面，决不能乱开口子。一旦发现炒房苗头，就要立即采取措施，避免政策成为拉动房价上涨的工具。尤其要注意的是，对开发商贷款一定要把握好尺度，决不能再出现随意乱放现象。否则，要严厉追责。

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