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797.9亿元!杭州启动2022年最大规模集中供地

4月25日上午,杭州启动2022年首批集中供地,共出让60宗涉宅地(包括2宗租赁用地),总面积3849亩,总建筑面积580.7万方,总起价797.9亿元。

本次杭州土拍为今年最大规模集中供地,相较此前北京、厦门、重庆、武汉、长沙、成都、宁波等城市,尽管杭州有冷热不均情形,但热度仍显得较高。

本场拍地60宗地块一上午就全部完成竞价,其中23宗报价触及中止价,溢价率均位于9%-10%之间,转入一次性报价+摇号环节,9宗溢价成交,27宗底价成交(含2宗人才租赁房地块),仅临平新城临乔路以东地块流拍。

至晚上一次性报价+摇号地块出让结束,杭州59宗地块共收金约826.76亿元。

值得注意的是,今年集中供地开启后,各地不停地探索调整拍地规则。杭州首轮土拍也再次出现新规:当竞拍地块达到10%溢价后,将直接转入一次性报价环节,报价区间锁定在地块起拍价110%-112%之间。随后,若有2个及以上有效报价,以有效报价中金额第二高报价为竞得价。

报出最高金额反而是输家,这一规则为本轮供地增添不少戏剧色彩。

而且如果多家房企的报价都为次高价,仍需通过摇号决定地块归属。分析人士指出,新规防止房企盲目追涨,有助于推动土拍市场回归理性。

滨江豪掷184亿

从拿地企业上看,本场杭州土拍滨江集团竞得地块数量及金额均位居首位,包括上午斩获10宗以及下午摇号1宗,共11宗地块,拿地总金额184.34亿元。

其中,滨江集团独资夺得常青夕照区块项目地块、铁路北站单元地块、庆隆小河单元地块、翠苑单元地块、云城地块、临平新城星桥区块LP0701-14地块、杭州未来科技城138号地块等8地块,以及合作拿下闻堰南单元地块、临浦浦南未来社区地块、新街北单元地块。

11宗地块里铁路北站单元地块、余杭组团YH-18单元地块及未来科技城138号地块成交金额均超过20亿元,由滨江集团以部分溢价摘下。

有业内人士测算,本次杭州地块普遍起价利润率能够基本在11%以上,即使达到中止价,也有7%左右。

但该人士也指出,目前地产行业寒冬背景下,不少房企面临较大资金压力,当前首要任务是消化现有土储以及减债,所以哪怕有这样的利润,杭州一些郊区地块热度也上不来,出现部分地方平台托底情况。

如临平新农村建设、余杭苕溪城市建设、临安新都房地产、萧山城投等,均有拿地1到2宗不等。

但对于深耕杭州的滨江集团而言,去化并不是太大的问题。2021年,该公司销售金额1691亿元,同比增长24%,近几年杭州市场销售额均位居冠军。回款方面,2021年半年报显示,2020年滨江集团平均回款率达到90%,2021年达到92%-93%。

去年杭州首批集中供地中,面对限价+高自持地块的低利润,滨江集团都曾以百亿手笔拿地,更遑论今年利润水平较高的情况。

尽管是民企,但滨江集团财务水平一直表现不错。

2月末披露的投资者关系活动记录表显示,目前该公司“三道红线”皆为绿档,截至2021年11月末,有息负债规模为472亿元,约70%为银行开发贷,约30%为公司债、中票、短期融资券等交易所和银行间市场融资,无美元债、信托、商票等。

滨江集团表示,从3月起,今年到期的公司债和银行间市场融资规模不大;到期时间上看,相对分散,不存在集中到期的情况;公司将根据每期债到期的情况,按照“以新换旧”的原则,发行新的融资替换到期的债券,不存在还款压力。

据悉,1-2月,滨江集团发行两期超短期融资券,额度分别为9.6亿元和9.3亿元,发行利率分别为4%和3.66%。

从滨江集团过往数据来看,该公司2019年、2020年、2021年中期融资成本分别为5.6%、5.2%、4.9%,这在民企中处于一线梯队,且继续呈下降趋势。主要得益于其持有的优质项目、去化率以及成本管控能力。

众强争夺

滨江集团之外,本场杭州土拍不少实力房企也分得一杯羹。

杭州本地方面,绿城上半场仅底价拿下东冠单元一宗宅地,下半场则通过一次性报价及摇号连夺良渚新城、下沙开发区单元、下沙元成单元等地5宗地块,溢价率均超过10%,拿地金额达146.38亿元,仅次于滨江。

据悉,此前网上流传着一份房企报名名单,绿城以报名及意向报名地块共34宗高居首位,本次拿地其广撒网战略发挥不小作用。

另有一家众安集团此次土拍亦参与颇多,这家企业以“地小量多”策略最终成为拿下5宗地块的黑马,总成交金额39.09亿元。

此外,德信地产、大家房产、兴耀房地产等也在本轮供地中有所收获。

知名房企中,万科上半场一无所获,下半场则摇中两宗位于良渚新城较大体量地块,编号分别为余政储出[2022]3号、余政储出[2022]7号,拿地总金额约58.2亿元。

同万科类似,建发亦选择在下半场发力,以38.42亿元、42.75亿元摇得上城区四堡七堡单元2宗地块。该2宗地块成交价为本场土拍第一第二,竞争激烈,溢价率均为12%。

与万科、建发形成鲜明对比的是越秀地产,该公司上午频频出手,以底价摘得临安3宗纯宅地,总金额20.08亿元,下午则销声匿迹,没有再收获地块。

去年4月,越秀地产与滨江集团签署战略合作协议,表现想借助滨江集团拓展杭州的愿望,双方彼时约定在广州、杭州各落地3个合作项目。但截至区年底,双方仅各落地1个项目。

值得一提的是,另一家优质民企龙湖也在本场土拍露了一下脸,以10.09亿元底价竞得江干科技园单元商住地。该宗地编号杭政储出[2022]2号,出让面积3.17万平方米,容积率2.3,建筑面积7.28万平方米,用途为商住。

除此之外,葛洲坝、大悦城、中建、中铁建等央企亦有所斩获。

标签: 杭州地区 集中供地 土地面积 总起始价

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